記者了解到，由于產(chǎn)權(quán)分散，中關(guān)村e世界內(nèi)僅三層賣場就有400多個業(yè)主，他們對如何運營、管理賣場的想法也無法統(tǒng)一�！拔覀冋谠噲D與業(yè)主溝通，希望能集結(jié)更多鋪位進行合并租賃。但由于這些業(yè)主分散在全國各地，有的甚至長期居住海外，我們幾乎不可能把他們聚集在一起，所以讓他們達成意見上的共識難度很大�！痹摽偙O(jiān)坦言。
一位經(jīng)營手機生意的李先生告訴記者，商城內(nèi)商鋪賣的東西都差不多，競爭日趨激烈�！耙郧拔业牡昝刻炷苜u掉20多臺手機，現(xiàn)在基本每天只賣出1-3臺，而且每臺手機加上30-50元就出手，利潤越來越薄。這樣一來，我們當然不希望租金和市場好的時候一樣�！崩钕壬v道。
據(jù)了解，此前包租商開的租賃價格較高，但賣場生意日趨冷淡，租約期滿后，很多商戶都希望壓低租金。但業(yè)主作為“二房東”，并不了解賣場的經(jīng)營情況，他們對租金的預期還停留在之前的價位。這樣一來，商戶與業(yè)主溝通不力，導致大量商戶放棄商鋪出逃�！耙粋�業(yè)主談不攏會造成連鎖反應，其他業(yè)主也將把持高租金不放，這樣越來越多的商戶就離開了中關(guān)村e世界�！痹摽偙O(jiān)說。
醞釀?wù)w轉(zhuǎn)型難言輕松
產(chǎn)權(quán)分散是中關(guān)村e世界與鼎好、海龍等電子商城最不同的地方，這也是中關(guān)村e世界轉(zhuǎn)型過程中最大的難題。此前，鼎好、海龍已經(jīng)壓縮了部分商城面積，改為寫字樓出租。鼎好策劃部負責人告訴記者，鼎好在轉(zhuǎn)型期間并沒有出現(xiàn)太大壓力，因為鼎好的賣場、寫字樓產(chǎn)權(quán)基本都在自己手中。轉(zhuǎn)型過程中，六層以上商戶租約期滿就不與之續(xù)租，這樣賣場逐步清除改做寫字間。
該負責人表示，在規(guī)劃賣場時，鼎好會與廠商、經(jīng)銷商進行三方溝通交流，規(guī)劃布局賣場。這樣既可以避免過于嚴重的同質(zhì)化競爭，也方便顧客進行選購�！拔覀円恢本S持在5%-8%的商鋪空置率調(diào)節(jié)賣場，如果一段時間內(nèi)某類電子產(chǎn)品有較大需求和活躍的市場，我們會騰出一塊地方供它們做銷售專區(qū)�！痹撠撠熑苏f。
“鄰居”的成功轉(zhuǎn)型，或許可以為中關(guān)村e世界帶來些許經(jīng)驗。而事實上，中關(guān)村e世界也在醞釀通過引入不同業(yè)態(tài)來吸引消費者，并提升賣場的形象和檔次。中關(guān)村e世界市場部負責人表示，今年年底，中關(guān)村e世界將引進肯德基、星巴克等配套業(yè)態(tài)，為賣場匯聚客流。
“未來我們將考慮多業(yè)態(tài)發(fā)展，通過其他消費吸引客流�！痹撠撠熑苏f，“對于地下一層，我們有引進3C電子賣場，比如蘇寧、國美等的想法，但這與政府規(guī)劃有一定出入。如果想法可以實行，業(yè)主們達到共識，我們將代表業(yè)主向政府提交業(yè)態(tài)調(diào)整申請�！�
但與諸位鄰居不同，產(chǎn)權(quán)不在手中的中關(guān)村e世界，在業(yè)態(tài)調(diào)整過程中難言輕松。記者走訪發(fā)現(xiàn)，即便是在地下一層營業(yè)的20多家商戶，近一半也在銷售HTC、三星等同品牌手機且價格相當。分析人士認為，業(yè)主需要的是租金利益最大化，他們不會過多考慮賣場產(chǎn)品的規(guī)劃、管理。這對于中關(guān)村e世界市場來說，一方面要談攏業(yè)主，一方面要找到廠商、經(jīng)銷商，這兩項工作都可能會出現(xiàn)很多問題。中關(guān)村e世界的產(chǎn)權(quán)分散問題不能有很好的解決策略和辦法，想完成轉(zhuǎn)型困難很大。
“一刀切”致使區(qū)域性問題出現(xiàn)
早在2009年，北京市海淀區(qū)人民政府就發(fā)布了《北京市海淀區(qū)人民政府關(guān)于加快推進中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》(以下簡稱《通告》)�！锻ǜ妗分忻鞔_表示，除了不鼓勵電子賣場外，商場、購物中心、餐飲等零售服務(wù)業(yè)態(tài)也不再鼓勵在中關(guān)村區(qū)域內(nèi)發(fā)展，而是提倡科研機構(gòu)、技術(shù)企業(yè)、科技金融類企業(yè)入駐。
有分析人士認為，從政策頒布之時起，中關(guān)村一直在對其電子賣場等商業(yè)零售業(yè)態(tài)進行調(diào)整，甚至逐漸驅(qū)逐類似海龍、鼎好、e世界這樣的電子賣場在此生存�！罢呤窍Ｍ嘘P(guān)村變成中國的硅谷，但事實上一刀切式的‘不鼓勵’會讓中關(guān)村面臨很多問題。”該人士認為。
在北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽看來，政府規(guī)劃整體上是積極的，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要點滴培養(yǎng)�！把邪l(fā)機構(gòu)、技術(shù)企業(yè)等離不開產(chǎn)業(yè)體系和科技流通體系發(fā)展，研發(fā)企業(yè)的生存需要科技流通體系的支持�？萍汲晒枰灰�，只有交易存在，產(chǎn)品才有價值，研發(fā)企業(yè)才能掌握市場需求，把握發(fā)展方向。如果中關(guān)村只發(fā)展這些機構(gòu)、企業(yè)雖然方便管理，但不利于把握市場和反饋�！辟囮栒f。
有業(yè)界人士認為，鼎好電子商城可以算是中關(guān)村商圈內(nèi)轉(zhuǎn)型較為成功的賣場之一。目前，鼎好電子商城一期六層以上全部改為寫字樓，創(chuàng)新工場、國美網(wǎng)上商城、國際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心以及清華科技園都已進入，六層以下還保留著原有的電子賣場。
鼎好電子商城策劃部負責人表示，鼎好對小賣場還是有需求，如果整個商場對租戶設(shè)置的門檻太高，那就可能扼殺很多創(chuàng)新型的小商戶、小企業(yè)，它們雖然資歷低但從低端賣場做起，有可能就是下一個“京東商城(微博)”。電子賣場還可以為鼎好提供現(xiàn)階段的市場數(shù)據(jù)、顧客需求等，這樣更有利于鼎好與廠商、經(jīng)銷商聯(lián)動為消費者服務(wù)。近階段鼎好不會再有大的商業(yè)調(diào)整，它們會一直為這些創(chuàng)新、有競爭力的小成本企業(yè)提供發(fā)展的機會和空間。商報記者 劉宇/文 高鵬/攝
專家觀點
產(chǎn)權(quán)制約商場明確定位
北京市財貿(mào)職業(yè)學院院長 王成榮：
商業(yè)地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)分割成為既定事實，對于發(fā)展非常不利。如果產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營集中的話商業(yè)地產(chǎn)還可能成功。而中關(guān)村e世界產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營分散，如果業(yè)主方面不能達成一致集中經(jīng)營，再好的商業(yè)設(shè)施，也將失去市場原有的價值。
中關(guān)村e世界的賣場不是臨街店鋪可以分散經(jīng)營。賣場中小面積、獨立、分散的商鋪不成規(guī)模，商場將不能有清晰明確的定位，招商、規(guī)劃等很多事情會有問題。中關(guān)村e世界需要引導業(yè)主，讓他們?nèi)诔烧w集中利益。
可謀求區(qū)域業(yè)態(tài)缺口發(fā)展
北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長 賴陽：
中關(guān)村e世界如果想朝3C賣場的方向發(fā)展，前景不會太好。3C賣場可能為e世界帶來客流，但賣場給出的租金不會高，業(yè)主方面可能不會滿意，第一道坎就難過。另外，3C賣場在中關(guān)村的發(fā)展很局限，中關(guān)村提供的市場環(huán)境是可以比價，而3C賣場明碼實價，沒有任何價格優(yōu)勢。
區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展不一定每棟樓都一樣，中關(guān)村e世界可以實行錯位經(jīng)營。區(qū)域發(fā)展除了主體業(yè)態(tài)，還需配套業(yè)態(tài)，中關(guān)村目前有很多業(yè)態(tài)缺口，中關(guān)村e世界可以重新定位，錯位經(jīng)營。
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本文標題：中關(guān)村商戶出逃背后：月租金千元無人問津
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