近日，一份某機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)明確指出，在經(jīng)歷2012年4月份二次觸底之后，6月份之后成都樓市將會(huì)全面回暖，量?jī)r(jià)齊升，并逐步回升至2011年年初水平。對(duì)于這個(gè)結(jié)論，有認(rèn)同，也有質(zhì)疑。孰是孰非，難以定論。
一月份土地成交和開(kāi)盤(pán)量大跌勢(shì)頭會(huì)不會(huì)持續(xù)，2012年大砍營(yíng)銷費(fèi)用的開(kāi)發(fā)商何時(shí)能轉(zhuǎn)悲為喜，商業(yè)地產(chǎn)如何消化大量的庫(kù)存為樓市撐起半邊天，多地“救市”計(jì)劃“夭折”是否意味著樓市調(diào)控要打一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)……或許從這些問(wèn)題的答案里，才能真正的一窺2012年的樓市全貌。
土地市場(chǎng)跌至冰點(diǎn) 土地何時(shí)不再冷？
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自去年3月份之后，成都土地市場(chǎng)的低迷成交一直保持至今，唯獨(dú)去年12月份有一次放量，但2012年1月份隨即又跌至谷底。世家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份成都樓市成交212畝，同比去年1月份648畝的成交量下跌近70%。
不僅是成都，據(jù)成都鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì), 2012年1月全國(guó)（129個(gè)城市）的土地成交量?jī)H為921塊, 下滑至2010年4月限購(gòu)實(shí)行以來(lái)的最低點(diǎn)，環(huán)比下降50%，同比下降52%；土地供應(yīng)量為1462塊，環(huán)比下降40%，同比下降27%。土地平均溢價(jià)率為1.23%，下滑至2008年1月以來(lái)的最低位。
成都鏈家地產(chǎn)首席分析師陳雪認(rèn)為，土地出讓程序通常是一個(gè)1-2周的持續(xù)過(guò)程，因此春節(jié)假期并不是造成土地市場(chǎng)整體低迷的主要原因。從數(shù)據(jù)可以看出，成交同比減少的比例明顯高于供應(yīng)減少的比例，因此主要原因還是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商對(duì)于拿地態(tài)度高度謹(jǐn)慎。
他同時(shí)指出，土地出讓規(guī)劃在年初進(jìn)度一般較慢，而且今年4月份將會(huì)是開(kāi)發(fā)商還款的又一個(gè)高峰，開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。因此他預(yù)測(cè)2012年1季度成都乃至全國(guó)土地市場(chǎng)依然會(huì)保持“低量低價(jià)”態(tài)勢(shì)。“在當(dāng)前市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商觀望情緒尤為濃厚，土地市場(chǎng)短期仍難擺脫低迷局面。”業(yè)內(nèi)人士指出。
1月開(kāi)盤(pán)量大跌近7成 開(kāi)發(fā)商要保守到幾時(shí)？
據(jù)本網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年12月和2012年1月份成都及周邊地區(qū)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目共70個(gè)，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)數(shù)量卻只有40個(gè)左右，實(shí)際開(kāi)盤(pán)率不到60%，其余均選擇推遲開(kāi)盤(pán)。其中1月份預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目25個(gè)，開(kāi)盤(pán)只有8個(gè)，比去年12月份減少超7成，實(shí)際開(kāi)盤(pán)率只有30%。
世家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月份成都市主城區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，總推套數(shù)1417套，環(huán)比上月減少5278套，減幅達(dá)78.83%。另一份來(lái)自成都鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2012年1月份成都市共有15個(gè)新項(xiàng)目取得預(yù)售證，比起去年12月份的55個(gè)環(huán)比大跌超7成。
世家機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹表示，2011年延續(xù)的低迷成交、定價(jià)難以取舍、蓄水情況不樂(lè)觀、對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)悲觀等因素共同導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的推遲開(kāi)盤(pán)。最為重要的是，部分開(kāi)發(fā)商堅(jiān)信地方政府會(huì)進(jìn)行“救市”，因此多數(shù)開(kāi)發(fā)商寧愿承受當(dāng)前的市場(chǎng)壓力而推遲開(kāi)盤(pán)。但他指出，一旦這種預(yù)期落空，將會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入更加困難的境地。
業(yè)內(nèi)人士分析，短期來(lái)看，“推遲開(kāi)盤(pán)”可以一定程度上避開(kāi)成都目前高企的庫(kù)存量壓力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，“推遲開(kāi)盤(pán)”的現(xiàn)象不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。因?yàn)�，一旦后市樓市回暖的預(yù)期落空，開(kāi)發(fā)商迫于壓力將不得不以價(jià)走量，而且降價(jià)幅度相較于現(xiàn)在會(huì)進(jìn)一步增大。
大幅壓縮成本開(kāi)支 開(kāi)發(fā)商何時(shí)轉(zhuǎn)悲為喜？
據(jù)知情人士透露，與去年相比今年成都某高端項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用削減近三分之二，且目前成都房企營(yíng)銷費(fèi)用都有不同幅度的縮減。“在營(yíng)銷費(fèi)用大幅削減的情況下，廣告投放肯定會(huì)相對(duì)縮減一些，開(kāi)發(fā)商會(huì)尋求更加務(wù)實(shí)的傳播途徑。尤其是高端項(xiàng)目，購(gòu)房者相對(duì)小眾，如何直接向這群受眾傳播成為關(guān)鍵。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
成都青羊區(qū)一高端樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人表示，作為城市豪宅，產(chǎn)品本身受到受眾的認(rèn)同，只是在當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)控政策的影響下，客戶觀望態(tài)度比較濃。因此，在今年的銷售中，宣傳策略方面會(huì)傾向于選擇針對(duì)性比較強(qiáng)的線下活動(dòng)，放棄傳統(tǒng)的大版報(bào)紙廣告的宣傳攻勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士表示，營(yíng)銷費(fèi)用縮減不會(huì)對(duì)成都樓市產(chǎn)生“實(shí)質(zhì)性”的影響，但可以看出開(kāi)發(fā)商相較于往年明顯開(kāi)始趨于保守，由此可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)2012年成都樓市的信心大打折扣，這將會(huì)嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)策略和進(jìn)度。
而根據(jù)央行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)有購(gòu)房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，接近監(jiān)測(cè)以來(lái)的最低點(diǎn)。路勁地產(chǎn)北京營(yíng)銷總監(jiān)溫立偉在接受媒體采訪時(shí)表示，目前開(kāi)發(fā)商幾乎都在采取各種措施減少占?jí)旱馁Y金成本。他預(yù)計(jì)，至少要“冬眠”一個(gè)季度，購(gòu)房者的購(gòu)買信心才可能恢復(fù)。
商業(yè)地產(chǎn)能否撐起樓市半邊天？
自從住宅市場(chǎng)遭調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)便一路紅火，一躍成為樓市的排頭兵，不少人更是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)寄予厚望，期待其能撐起樓市的“半邊天”。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額將接近萬(wàn)億元，累計(jì)增長(zhǎng)6.4倍。
據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止12月份，成都商業(yè)地產(chǎn)目前存量面積高達(dá)900多萬(wàn)平方米，超過(guò)去年200多萬(wàn)平方米。僅以目前的商地產(chǎn)存量，足以供成都市場(chǎng)消化30個(gè)月。尤其是去年年底，成都市場(chǎng)每月新增供應(yīng)面積均超過(guò)了100萬(wàn)平方米，但成交量卻徘徊在20-30萬(wàn)平方米。
多方面數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年，成都商業(yè)地產(chǎn)高企的存量依然有增無(wú)減，嚴(yán)重的供過(guò)于求成為2012年成都商業(yè)地產(chǎn)面臨的頭等難題。據(jù)了解，目前成都多個(gè)新興商圈普遍面臨人氣不足的尷尬，商業(yè)地產(chǎn)難以高效率的運(yùn)營(yíng)成為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的凸出短板。另外，人才欠缺、質(zhì)量參差不齊等種種不確定因素也給2012年的成都商業(yè)地產(chǎn)平添了許多變數(shù)。
于此同時(shí)，去年8月份，上海銀監(jiān)局一則關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示也引發(fā)了人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“限購(gòu)”的種種猜想，普遍認(rèn)為這是商業(yè)地產(chǎn)限購(gòu)的信號(hào)。“短期來(lái)看，成都商業(yè)地產(chǎn)的情況并不樂(lè)觀，多數(shù)人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)樓市回暖的期望可能難以實(shí)現(xiàn)。”一位從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)人士表明。
多地“救市”計(jì)劃夭折 調(diào)控松動(dòng)今年有望？
2012年1月12日晚，安徽省蕪湖市政府發(fā)文宣布，此前公布的《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)的通知》暫停執(zhí)行。這個(gè)被廣泛看做為“龍年樓市第一槍”的樓市“救市”計(jì)劃僅僅實(shí)施3天后便宣告終結(jié)。
聯(lián)系去年10月廣東佛山的放寬樓市限購(gòu)政策被緊急叫停事件，多位專家將這兩起樓市新政的“夭折”案例看做是中央政府嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控決心的證明。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受媒體采訪時(shí)表示，蕪湖“新政”體現(xiàn)了當(dāng)前地方政府糾結(jié)的心態(tài)，即如何在兼顧中央調(diào)控政策不放松的同時(shí)，又能保持地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入的充盈。
此前在成都，也曾一度傳出放松限購(gòu)的消息，但隨即被成都房管局否認(rèn)。今年伊始，多地曾傳出要將首套房貸款利率恢復(fù)至上調(diào)前水平，但至今這一消息仍未被證實(shí)。更有人將去年11月份央行宣布執(zhí)行的下調(diào)存準(zhǔn)率的行為看做是樓市信貸放松的信號(hào)。
“但中央政府對(duì)地方樓市新政的兩次‘否決’，讓多數(shù)幻想樓市調(diào)控松綁的人重新回到現(xiàn)實(shí)。”眾多專家一致表示，就目前來(lái)看，短期政策放松的可能性微乎其微，而且樓市調(diào)控的壓力可能會(huì)在2012年集中體現(xiàn)。（林溱）
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2012年伊始，中央及地方政府就出臺(tái)了各項(xiàng)政策支持科技人才的引進(jìn)工作，如江蘇常州的龍城英才計(jì)劃、北京海外人才聚集工程、重慶引進(jìn)海外高層次人才享受優(yōu)惠政策（http://zc.k8008.com/）等等，無(wú)不反映了國(guó)家和地方對(duì)>>>詳細(xì)閱讀
本文標(biāo)題：5大懸疑求解 2012成都樓市迷局待破
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