做為房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然產(chǎn)物，大盤正如雨后春筍般在中國迅速崛起。大盤因其規(guī)模龐大，自成一體，極易于形成品牌和規(guī)模效應(yīng)，而被視為抵御風(fēng)險和開拓市場的新利器，獲得了開發(fā)商的一致青睞。
在成都，大盤時代的腳步也漸行漸近。雅居樂花園、和黃·南城都匯、龍湖·花源鎮(zhèn)項(xiàng)目、保利·公園198等一系列大盤開發(fā)大戲陸續(xù)拉開帷幕，大有蓄勢待發(fā)之勢。然而，一系列如資金籌措、商業(yè)配套、推盤節(jié)奏等大盤開發(fā)中暴露的問題也逐漸浮出水面。
大盤開發(fā)搶灘成都 開發(fā)商“誤解”或致大盤價值受損
據(jù)統(tǒng)計，目前成都在開發(fā)大盤超過十個，開發(fā)面積動輒上千畝。眾開發(fā)商在開發(fā)大盤上表現(xiàn)出了空前的熱情。但目前整體上大盤開發(fā)處于待完善階段，盲目地一哄而上很可能會導(dǎo)致在大盤開發(fā)上出現(xiàn)混亂的局面。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，很多開發(fā)商并沒有大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，只是把簡單將大盤定義為開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大。而實(shí)際上，根據(jù)以往成功的大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，一個完整大盤不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，也不局限于僅有住宅物業(yè)，完善的學(xué)校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心等大型配套也是其必須具備的硬件；更為重要的是，大盤能夠給其購買者帶來新的生活與居住方式。
開發(fā)商這種對大盤的“誤解”可能會導(dǎo)致在大盤開發(fā)中難以做超前的規(guī)劃，也無法跟城市的建設(shè)做很好的對接，從而導(dǎo)致一些大盤價值受損。一旦大盤開發(fā)受阻，影響的不光是開發(fā)商本身的經(jīng)營，甚至?xí)侠壅麄�區(qū)域和城市整體的規(guī)劃建設(shè)。
據(jù)了解，目前成都在開發(fā)的大盤中業(yè)界普遍認(rèn)同的，位于國際城南2008畝的雅居樂花園算是較為成功的一個。因?yàn)橛辛藦V州雅居樂花園的成功先例，成都的雅居樂花園項(xiàng)目也頗被看好。
業(yè)內(nèi)普遍的看法是，目前成都的大盤開發(fā)還處于無序的狀態(tài)，各個大盤項(xiàng)目的質(zhì)量參差不齊，需要一個成功的大盤作為范本，充當(dāng)成都大盤開發(fā)的領(lǐng)軍者。
大盤開發(fā)難題求解 雅居樂花園扛起領(lǐng)軍大旗
雅居樂堪稱“中國大盤專家”，以擅長做大盤和經(jīng)營大盤而享譽(yù)業(yè)界。
19年來，雅居樂運(yùn)營了10多個千畝大盤，從打造56萬平米的“中山雅居樂新城”開始，到185萬平米的廣州雅居樂花園、208萬平米的中山凱茵新城、960萬平方米海南清水灣、107萬平米的南京雅居樂花園……雅居樂開啟了中國地產(chǎn)的大盤時代。
由于大盤開發(fā)規(guī)模龐大，其工程紛繁復(fù)雜遠(yuǎn)非一般樓盤所能比。這就需要大盤開發(fā)的“指揮官”具有戰(zhàn)略眼光，統(tǒng)領(lǐng)全局，強(qiáng)大的人力、物力、財力更是不可或缺。這對開發(fā)商方方面面都是巨大的考驗(yàn)。
雅居樂全國分布地圖
以價還量難長久 大手筆需要大資金
由于超級大盤開發(fā)規(guī)模龐大，開發(fā)周期較長，很容易發(fā)生因前期銷售不佳導(dǎo)致的資金鏈斷裂，導(dǎo)致后期項(xiàng)目空置，甚至出現(xiàn)“爛尾盤”的狀況。尤其是在當(dāng)前密集高壓的樓市調(diào)控政策下，開發(fā)商資金鏈更是普遍繃緊。
對此，各大房企都是采用加大銷售力度的方式來回籠資金。數(shù)據(jù)顯示，5月份品牌房企銷售業(yè)績普遍良好。但由于大盤開發(fā)周期較長，僅通過短期的犧牲價格來換取資金回籠顯然不是長久之計。為此，近日各房企大規(guī)模融資的消息不絕于耳。
相較于各房企四處借錢，雅居樂顯得沉穩(wěn)的多。
最新的一組數(shù)據(jù)顯示，雅居樂今年一月至五月，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為135億元，合約銷售面積約為116萬平方米，較去年分別增長59%和39%，已達(dá)成全年370億元銷售目標(biāo)36%；單看五月份，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為20.3億元，比去年同期增長一倍。
另據(jù)雅居樂方面稱：“集團(tuán)憑藉良好的信用記錄和與銀行建立的多年良好關(guān)系，信用評級較高，所以在取得銀行貸款方面問題不大。”此外，從雅居樂能一口氣開發(fā)60萬平方米的大手筆來看，沒有雄厚的資金實(shí)力和對整個項(xiàng)目的長遠(yuǎn)規(guī)劃，是不可能也不敢這樣做的。
爆發(fā)式推盤難奏效 持續(xù)銷售力是根本
在推盤節(jié)奏上，想通過一般的市場上的“假日經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)及“黃金周”集中銷貨的爆發(fā)式銷售模式來推盤，對于大盤這樣大體量來說無異于是杯水車薪。
“像廣州雅居樂花園半年銷售額7.1個億，決不是依靠爆發(fā)式銷售能夠完成的，持續(xù)銷售力才是根本。”雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
上述負(fù)責(zé)人表示，在成都市場上采取了同廣州雅居樂花園類似的推盤模式。在基于精確的產(chǎn)品定位和有效的資源整合的基礎(chǔ)上，電梯洋房、別墅、商業(yè)、酒店、酒店式公寓多層面產(chǎn)品持續(xù)跟進(jìn)，保證淡季和旺季一樣的推盤力度。
這樣，通過精確的控制推盤節(jié)奏，可以分化銷售壓力，通過資金回籠減輕后續(xù)項(xiàng)目的資金負(fù)重，形成良性循環(huán)。
配套欠缺是通病 大盤打造的是生活
大盤開發(fā)如同造城，居住人口幾萬甚至幾十萬，儼然是一座小城鎮(zhèn)。這就需要社區(qū)內(nèi)配備如城市一樣的教育、商業(yè)、生活、交通等全面配套。很多開發(fā)商沒有事先合理統(tǒng)籌規(guī)劃，配套欠缺導(dǎo)致的項(xiàng)目開發(fā)受阻時有上演，這也成了大盤開發(fā)的一大瓶頸。
而這對于有著大盤成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的雅居樂來說，早已輕車熟路。
據(jù)雅居樂方面介紹，“先配套后賣房”的運(yùn)營理念一直貫穿在每一個大盤開發(fā)中，這也是雅居樂用一系列成功運(yùn)營的大盤檢驗(yàn)出來的真理。據(jù)介紹，雅居樂花園在項(xiàng)目第一期，就呈現(xiàn)了80%的社區(qū)配套。
據(jù)悉，教育配套方面，首座金蘋果幼兒園已在6月1日正是開始招生，11月份將迎來第一批學(xué)生。小學(xué)方面，成都市幾所公立的一線品牌的小學(xué)同雅居樂方面的洽談也正在緊鑼密鼓的進(jìn)行中。
另外，雅居樂花園已經(jīng)建成一個總面積2.1萬平方米的超級會所，是西南地區(qū)最大的會所和康體中心。會所將會被打造成一個五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店，屆時中西餐廳、美容健身、會議中心、以及游泳館等全方位的配套將會一一呈現(xiàn)出現(xiàn)。
在項(xiàng)目臨麓山大道一側(cè)，近十萬平米的商鋪和400米長的風(fēng)情商業(yè)街也已經(jīng)落實(shí)。目前，多家商場和超市、銀行已經(jīng)開業(yè)，生活的節(jié)拍已悄然奏響。
大盤與城市 編織內(nèi)外交通網(wǎng)
一般的大盤都處在離市區(qū)較遠(yuǎn)的郊區(qū)，幾萬甚至幾十萬人群的生活社區(qū)，其交通需求并不亞于一個小城市，如何滿足社區(qū)內(nèi)居民的出行需求是擺在開發(fā)商面前的難題。
雅居樂花園在充分利用政府交通規(guī)劃的便利的基礎(chǔ)上，將公共交通與自己獨(dú)有的“樓巴”服務(wù)相結(jié)合，編織了一張大盤與城市的交通網(wǎng)，將雅居樂花園很好的融入到城市中。
從2009年起，雅居樂率先將“樓巴”引入成都。據(jù)了解，此項(xiàng)服務(wù)在成都還屬首例。龐大的巴士車隊(duì)的總站就設(shè)在社區(qū)內(nèi)，高頻次往來于地鐵站口、市區(qū)和雅居樂花園之間，真正的在交通上實(shí)現(xiàn)了社區(qū)與城市的零距離。
據(jù)悉，目前雅居樂花園周圍呈現(xiàn)“三路一鐵”的交通規(guī)劃。
第一條公路——新成仁路，將在明年1月1日時正式通車。彼時，雅居樂花園到市區(qū)的距離將會縮短到20分鐘；第二條公路——天府大道（人民南路南沿線）；第三條公路——科華路南延長線。此外，規(guī)劃中地鐵一號線的延長線也會延長到麓山大道。
凡此種種，都印證了雅居樂堅(jiān)守19年的理念——只有真正的大盤，才能提供真正的生活。
相關(guān)人士指出，雅居樂有著26個城市71個項(xiàng)目開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，這就最大限度的避開了成都雅居樂花園在開發(fā)上要走的彎路。雅居樂在成都大盤開發(fā)上充當(dāng)?shù)念I(lǐng)軍者的角色，有助于成都在大盤開發(fā)上的探索，而經(jīng)過5年沉淀的雅居樂花園也能為新的大盤開發(fā)提供范本。
而今，屬于成都人的大盤生活夢想，都將在2008畝的雅居樂花園得以實(shí)現(xiàn)。
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