近日，四川省十一屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議審議通過《成都市房屋使用安全管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），并規(guī)定該《條例》自2011年10月1日正式實(shí)施。
而早在6月9日，本網(wǎng)頭條《房產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失亟待改進(jìn) 成都或隨北京出臺新規(guī) 》曾報(bào)道北京市建委出臺《北京市房屋建筑使用說明書》（以下簡稱《說明書》），成都市或?qū)⒏M(jìn)出臺類似新規(guī)，以促進(jìn)成都房地產(chǎn)市場規(guī)范化一事。如今，《條例》的審議通過印證了本網(wǎng)的說法。
成都立法規(guī)范房屋安全使用行為
據(jù)了解，房屋安全管理主要分為建設(shè)和使用兩個(gè)階段。成都市現(xiàn)行的房屋安全管理規(guī)定為《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》，規(guī)范的是房屋安全管理的局部和最末階段，不能指導(dǎo)和涵蓋房屋安全管理的全過程。對建設(shè)階段的房屋安全管理，從立項(xiàng)、可行性研究、征地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到開工建設(shè)、質(zhì)檢、監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)均有相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定，也配備了與之相適應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)和技術(shù)部門，已形成了一系列較為完善的管理體制。
但是對使用過程中的房屋至今仍沒有一套科學(xué)、完整的安全管理辦法，造成實(shí)踐中疏于管理、主體不明、多頭管理責(zé)任不清等現(xiàn)象長期存在。而新出臺的《條例》則涵蓋了房屋使用安全管理全過程。
成都市人大法制委員會(huì)主任委員張蓉生認(rèn)為，《條例》對于維護(hù)房產(chǎn)交易安全、保障購房者合法權(quán)益，具有深遠(yuǎn)的積極意義。
據(jù)悉，房屋使用安全管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，法律關(guān)系及其復(fù)雜，導(dǎo)致實(shí)踐中時(shí)常出現(xiàn)責(zé)任不清的情形，其實(shí)質(zhì)就在于房屋使用安全責(zé)任由誰承擔(dān)的問題。
《條例》正是從這些方面厘清了公權(quán)與私權(quán)界限，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及保修責(zé)任、第三方侵權(quán)責(zé)任與使用安全責(zé)任界限，業(yè)主與使用人管理責(zé)任承擔(dān)，業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間的管理責(zé)任分擔(dān)等一系列關(guān)系的基礎(chǔ)上，專列一章對房屋使用安全責(zé)任主體加以規(guī)范。同時(shí)，《條例》明確了房屋裝修、改造的禁止行為和監(jiān)管行為。
《條例》明確開發(fā)商質(zhì)量保修責(zé)任
本網(wǎng)曾就成都是否會(huì)出臺類似于北京的《說明書》一事，咨詢了成都市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人對本網(wǎng)表示，“如果北京這方面做得好，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，成都當(dāng)然也會(huì)及時(shí)跟進(jìn)。”
稍后，成都市出臺了《房屋使用安全管理?xiàng)l例》，規(guī)范了房屋安全使用行為。
據(jù)悉，房屋使用安全問題在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)中非常重要，關(guān)系到國計(jì)民生�！稐l例》在城鄉(xiāng)房屋納入統(tǒng)一監(jiān)管、公共建筑的使用安全和明確責(zé)任主體等方面呈現(xiàn)頗多創(chuàng)新，均走在全國前列。相關(guān)人士表示，雖然《條例》是在成都市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施，但對其他市州也有借鑒作用，為房屋使用安全管理提供了法律依據(jù)。
相對而言，北京市建委發(fā)布的《說明書》示范文本所涵蓋的范圍更廣，包括房屋建筑基本情況、各項(xiàng)目及部位的使用說明和注意事項(xiàng)、附件（主要是附圖和設(shè)備設(shè)施使用說明書）和服務(wù)指南四部分，并規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)編制，在房屋交付使用時(shí)，作為買賣合同的附件，由出賣人向買受人提供。二手房交易時(shí)，房屋的使用說明書也要一并移交給買房人。總體而言，《說明書》規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、監(jiān)理、交易、租賃等5大環(huán)節(jié)。
北京市的《說明書》作為購房合同的附件，可作為定責(zé)依據(jù)，將有助于購房者及時(shí)、有效地發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量以及使用中存在的隱患。一旦出現(xiàn)裝修問題或使用意外，可以作為法律訴訟的依據(jù)，確定開發(fā)商或使用人的責(zé)任。在房屋買賣或租賃時(shí)，房屋使用人能夠詳細(xì)了解建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅使用注意事項(xiàng)等情況。當(dāng)業(yè)主利益受損時(shí)，說明書又將成為業(yè)主與開發(fā)商理論的籌碼，能夠成為業(yè)主與開發(fā)商對簿公堂的依據(jù)。
而成都將要實(shí)施的《條例》，雖然適用范圍更窄，主要規(guī)范的是房屋使用者的房屋安全使用行為，但也明確了房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量保修責(zé)任，物管基于物業(yè)服務(wù)合同對共有部分的使用安全責(zé)任及義務(wù)，比北京出臺的《說明書》更具法律效力和約束力。
《條例》規(guī)定，新建房屋在交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向受讓人提交房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書及其他有關(guān)文件，明確告知受讓人房屋的基本情況、性能指標(biāo)、使用與維護(hù)保養(yǎng)要求、保修范圍和期限等事項(xiàng)。并按照法律、法規(guī)的規(guī)定以及合同的約定，承擔(dān)保修期間房屋質(zhì)量缺陷的保修和治理責(zé)任。其中，房屋建筑的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修和治理責(zé)任，在法定設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該房屋建筑的使用年限內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)內(nèi)人士指出，此舉可有效避免開發(fā)商或物管方無作為的現(xiàn)象出現(xiàn)，避免公共利益及業(yè)主合法權(quán)益受到損害。
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本文標(biāo)題：成都出臺房屋安全使用新規(guī) 明確開發(fā)商質(zhì)量保修責(zé)任
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