自2008年全球金融危機(jī)后，有外資參與的國內(nèi)大宗商業(yè)物業(yè)交易變得越來越少，但這種局面在近期悄然轉(zhuǎn)變。
仲量聯(lián)行的研究顯示，國外機(jī)構(gòu)投資者對中國零售地產(chǎn)的投資意愿在最近兩年顯著增強(qiáng)，而中國本土基金對于零售房地產(chǎn)的投資也處于上升階段。
經(jīng)過超過一年的談判，美國保德信房地產(chǎn)基金于近日成功收購了位于廣州海珠區(qū)的中海光大購物中心項(xiàng)目，總交易額20億元人民幣。這次交易既是廣州市場迄今為止最大宗零售物業(yè)交易，也是當(dāng)?shù)厥鬃谕赓Y整體收購的商業(yè)物業(yè)買賣。
中海20億脫手
此次被中海地產(chǎn)（00688.HK）出讓的光大購物中心，是其在2009年收購峴殼電器50.1％股權(quán)后間接持有的。
資料顯示，該項(xiàng)目占地10萬平方米，位于地段優(yōu)越的廣州海珠區(qū)，項(xiàng)目毗鄰多個(gè)成熟住宅小區(qū)，周邊逾30萬居民，人流密集。項(xiàng)目共五層的商場設(shè)計(jì)分別連通住宅樓層、兩個(gè)地鐵線路以及工業(yè)大道；業(yè)態(tài)包括超級市場、影城、餐廳及眾多零售消費(fèi)品牌，目前已與多家國內(nèi)外知名租戶簽訂租賃意向。
對于此番收購，保德信大中華區(qū)投資總經(jīng)理黃軒臨表示，隨著中國人均消費(fèi)力逐步上升，消費(fèi)者對購物中心水平的期望亦不斷提高，購物中心國際化的管理模式及素質(zhì)正好迎合巿場需求。
仲量聯(lián)行廣州投資部負(fù)責(zé)人劉裕通則指出：“此項(xiàng)投資顯示出外資看好廣州零售物業(yè)的發(fā)展?jié)摿�。由于這是廣州第一個(gè)被外資整體收購的商業(yè)項(xiàng)目，因此帶來的示范效應(yīng)有可能使得其他物業(yè)繼續(xù)受到外商投資者的追捧。”
美國保德信金融集團(tuán)是美國最大的金融機(jī)構(gòu)之一。在中國，保德信金融集團(tuán)使用的注冊商標(biāo)為Pramerica Financial。該集團(tuán)投資部門在亞洲地區(qū)的業(yè)務(wù)主要包括上市證券、公募及私募的固定收益?zhèn)�，以及房地產(chǎn)投資管理。
值得提及的是，保德信此番接盤中海光大購物中心，其與賣家之間并非沒有淵源。資料顯示，早在2004年4月，中國光大集團(tuán)控股的光大證券股份有限公司和美國保德信金融集團(tuán)旗下的保德信投資管理有限公司兩家共同創(chuàng)建了光大保德信基金公司，總部設(shè)在上海，注冊資本為人民幣1.6億元，兩家股東分別持有55%和45%的股份。
外資涌入商業(yè)地產(chǎn)
保德信此次耗資20億收購廣州的購物中心，成為今年以來外資并購案中的標(biāo)志性事件。事實(shí)上，從2011年起，這種收購的苗頭便已經(jīng)出現(xiàn)。
仲量聯(lián)行日前發(fā)布的最新研究報(bào)告《2012中國零售地產(chǎn)市場投資展望》顯示，2011年投資者對零售地產(chǎn)市場的投資意愿顯著增強(qiáng)，大宗投資交易總額約為265億元人民幣，同比增長26％，交易額占商業(yè)地產(chǎn)投資交易總額的約30%。
在新一輪的零售物業(yè)收購熱潮中，亞洲以及中國本地的資金占據(jù)了絕對數(shù)量優(yōu)勢，例如新加坡上市投資機(jī)構(gòu)“鵬瑞利中國零售信托基金”，其2011年投資收購交易總額達(dá)到了60 億元人民幣，幾乎占到了全年交易總額的近四分之一。
仲量聯(lián)行表示，自從2007年以來，國際間(非亞洲地區(qū))資本份額開始逐漸減少，導(dǎo)致這種情形的主要原因是受到金融危機(jī)影響；此外，市場對人民幣升值放緩的預(yù)期也進(jìn)一步抑制了他們的積極性。
不過，有部分資本并沒有完全放棄在中國的投資，例如MGPA基金收購了成都一家大型購物中心50%的股權(quán)。
“中國零售業(yè)發(fā)展正蓄勢待發(fā)。” 仲量聯(lián)行中國投資部市場研究負(fù)責(zé)人何嘉華表示，這種形勢備受基金投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。
據(jù)悉，以零售商用物業(yè)為主要投資目標(biāo)的基金包括中信資本中國零售地產(chǎn)投資基金、漢威資本的華潤中國零售房地產(chǎn)基金和匯豐南豐中國房地產(chǎn)投資基金等。
仲量聯(lián)行稱，未來，基金類投資者將逐漸采用非傳統(tǒng)收購路線以實(shí)現(xiàn)其投資規(guī)模，例如采取參與項(xiàng)目開發(fā)，而非僅僅收購現(xiàn)有物業(yè)。
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