“這是漂亮的一筆。”4月25日，北京市常務(wù)副市長吉林在國家開發(fā)銀行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心（下稱“北京保障房中心”）召開的北京保障房60億元私募債定向中期票據(jù)成功發(fā)行總結(jié)會上如此評價。
此前的3月27日，國家開發(fā)銀行作為牽頭主承銷商，完成了北京保障房中心60億元私募債的發(fā)行，期限5年，發(fā)行利率5.2%，專項用于7個保障房項目。
據(jù)北京保障房中心副總經(jīng)理安國勇介紹，這一私募債的發(fā)行，創(chuàng)下了全國保障房私募債的單筆金額最大、歷時時間最短、參團機構(gòu)最多、發(fā)行利率最低、單期支持項目最多的五個之最。
自2011年6月北京保障房中心成立以來，困擾保障房發(fā)展首當其沖的難題——資金，正在不斷的摸索和創(chuàng)新中被逐漸化解。
調(diào)控定調(diào)
“北京對于房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的整體思路是：‘應(yīng)保盡保、變售為租’。”吉林在上述會議上對此解釋說，這意味著將來北京市不僅有商品房，還會有大量的保障房；另外還要改變當前的商品房銷售模式，要向社會提供更多的租賃房，以快速解決部分群眾的住房問題。“今后會有大量的保障房、公租房入市。”
顯然，根據(jù)這個思路，保障房在北京樓市的調(diào)控中必將發(fā)揮重要的作用。
按照計劃，今年北京擬新建、收購16萬套、竣工7萬套保障房。而據(jù)北京市住房保障辦公室發(fā)展規(guī)劃處處長張國偉在一個會議上透露的數(shù)據(jù)，北京去年保障性住房投資達到746億元，今年共需投入資金規(guī)模將達到1000億元。
“目前我們認為銀行這個渠道對我們中心來說是一個可以預(yù)期的比較穩(wěn)健的資金來源，也是我們的首要選擇。”北京保障房中心投融資管理部部長薛梅如是說。
實際上，為了解決保障房建設(shè)中的資金問題，在北京市金融局推動下，此前國開行、工行、中行、建行等金融機構(gòu)都與北京市政府簽署了“十二五”時期戰(zhàn)略合作備忘錄，里面均有加強銀行信貸對保障房建設(shè)支持力度的相關(guān)內(nèi)容。
國開行副行長高堅就表示，今后國開行就將發(fā)揮其在中長期投融資方面的優(yōu)勢，綜合運用“投、貸、債、租、證”等金融服務(wù)手段，支持北京保障房等民生領(lǐng)域的建設(shè)。
今年3月18日，由北京市金融局、央行營管部、北京銀監(jiān)局、市發(fā)展改革委、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等六部門共同研究制定的《北京市金融支持保障性住房建設(shè)的意見》正式出臺，以銀行貸款在內(nèi)的多種金融手段，使保障性住房建設(shè)獲得了強力的政策扶植。
其實早在去年中，北京市就確定了500億元的保障房私募債發(fā)行目標，以滿足“十二五”期間保障房建設(shè)的部分資金需求。
去年9月，北京國有資本經(jīng)營管理中心就以委托貸款的形式，為北京保障房中心發(fā)行了50億元定向中期票據(jù)，用于支持北京市8個保障房建設(shè)項目。北京市政府成為全國首個通過發(fā)行保障房專項債券融資的地方政府，該債券也是債券市場發(fā)行的第一筆保障房專項債券。
“盡管沒有完全的把握，但這500億元的私募債，我們希望今年內(nèi)能夠發(fā)行完畢。”薛梅表示。
私募債探路
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，與傳統(tǒng)融資渠道相比，私募債作為一種創(chuàng)新型直接融資工具，其審批程序簡單，融資成本也比較低。
在此次60億元私募債發(fā)行成功之后，北京市500億元保障房私募債共發(fā)行了221億元，其中由北京保障房中心統(tǒng)一使用的私募債為130億元，占北京市保障房私募債已發(fā)行總額的59%。而北京保障房中心通過委托貸款等方式共支持了全市17個保障性住房項目建設(shè)。
北京聯(lián)港置業(yè)有限公司所開發(fā)的聯(lián)港幸福灣項目中配建的回遷房和限價商品房就是此次60億私募債的支持項目之一。
“由私募債融得的資金對我們保障房的開發(fā)建設(shè)企業(yè)來說是非常理想的融資渠道。”北京聯(lián)港置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理韓志超解釋稱，該項目此次獲得的資金共4億元，其最大的優(yōu)勢在于資金的財務(wù)成本僅有5.2%，“而我們申請開發(fā)貸款通常的利息都是基準利率上浮至少30%，相比于我們4個億的建安成本，這一項資金就可以為我們節(jié)省3000多萬元。”
不過，韓志超也坦承，北京保障房中心對于私募債的使用也有非常嚴格的監(jiān)管，例如審查供應(yīng)商，審查相關(guān)證件，審查月報，到工地檢查工程進度，“必須要�？顚Ｓ�，比開發(fā)貸的審查還要嚴格”。
據(jù)透露，按照此前慣常的做法，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)一個配建有保障房的商品房項目時，由于保障房部分的利潤極低甚至虧本，一般都會把保障房的成本折算到商品房的售價中，這就會變相提高商品房的成本和售價。而對于他們這個使用了保障房私募債的項目來說，由于資金的使用要求保障房部分單獨核算，必須�？顚Ｓ�，因此在韓志超看來，這也變相起到了抑制同項目商品房成本和售價的作用。
難題待解
相對于每年千億元的資金缺口，包括貸款、私募債等在內(nèi)的來自于銀行的資金支持仍是目前北京保障房融資的主要來源。但考慮到金融市場的環(huán)境尚無法被完全掌控，因此，較為單一的融資渠道顯然可能會引發(fā)系統(tǒng)性風險。
“現(xiàn)在除了銀行之外，其他的保險資金、社�；鸷凸蓹�(quán)投資基金等形式我們也都在探索和推進。”薛梅表示，今年北京保障房中心有可能在其中的一到兩個渠道會有所突破，“作為創(chuàng)新的手段，多條腿走路還是有必要嘗試的”。
一個暗藏的隱患是，目前市場中的保障房多為銷售型的經(jīng)濟適用房、限價商品房、回遷安置房等，他們通過銷售回款或拆遷土地一級開發(fā)后的土地出讓金收入，能夠?qū)�款形成足夠的保障。而以目前的政策思路看，未來占據(jù)保障房主體的是公共租賃房。這一政府持有的租賃型保障房具有投入大、收回投資卻相對較慢的特點，無疑有著更為長期的資金需求，還款也顯得捉襟見肘。
“我們曾經(jīng)探討發(fā)行REITs是不是可以解決公租房的資金需求，但在我國的國情之下，REITs的實現(xiàn)還存在著很多障礙。”薛梅指出，如果完全參照國外的市場化REITs，一旦上市，公租房的租金水平很難滿足投資人的預(yù)期收益率；另外，作為REITs產(chǎn)品，公租房產(chǎn)權(quán)屬性或?qū)⒏淖儯鲜泻笳�能否保證對公共資源的控制力也成為一個問題。
因此，在薛梅看來，公租房發(fā)行REITs，只是為拓寬融資渠道所進行的探索中的一個方向，但“可能并不是必需的”。
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