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4月12日，浙江昆侖置業(yè)集團(tuán)發(fā)布聲明，宣稱媒體報(bào)道“公司資金鏈告急”不實(shí)。此事起因是，昆侖置業(yè)同杭州工商信托合作發(fā)行的“昆侖置業(yè)丁橋投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”被提前清算，引發(fā)外界對(duì)昆侖置業(yè)資金方面的擔(dān)憂。

雖然昆侖置業(yè)“信托門(mén)”事件還未有最終結(jié)局，但是房地產(chǎn)信托今年以來(lái)提前清算案例的增加，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信托集中兌付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。根據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2012年提前到期的房地產(chǎn)信托數(shù)量已達(dá)18只。

150億元地產(chǎn)信托存違約風(fēng)險(xiǎn)？

4月13日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2012年一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%，住宅銷(xiāo)售面積下降15.5%。此前一天，渣打銀行大中華區(qū)研究部宏觀分析師申嵐發(fā)布一季度房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果顯示，80%的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)有20%的降幅。

房地產(chǎn)銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)雙下降對(duì)于房地產(chǎn)信托而言并非好消息。這意味著房地產(chǎn)公司利潤(rùn)的下降，也意味著房地產(chǎn)信托償付風(fēng)險(xiǎn)的增強(qiáng)。另一方面，較之其他信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托是融資成本最高的產(chǎn)品類(lèi)型，這給房地產(chǎn)信托的償付雪上加霜。

據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，2011年房地產(chǎn)信托平均收益率為10.02%，較2010年增長(zhǎng)12.3個(gè)百分點(diǎn)。較其他產(chǎn)品平均收益率高出1.5個(gè)百分點(diǎn)。

但10.02%并非房地產(chǎn)信托實(shí)際的融資成本。一般，信托公司會(huì)收2%-5%的費(fèi)率，信托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)又會(huì)收2%左右的銷(xiāo)售傭金。房地產(chǎn)信托真實(shí)的融資總成本大多會(huì)超過(guò)15%，最高的超過(guò)20%。申銀萬(wàn)國(guó)測(cè)算，房地產(chǎn)信托的資金成本在16%左右。

“由于去年通貨膨脹造成貨幣政策的趨緊，去年5月開(kāi)始，房地產(chǎn)信托收益率就沒(méi)有低過(guò)10%。”用益信托工作室的李旸說(shuō)，“此外，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，地產(chǎn)商從銀行獲取開(kāi)發(fā)貸的難度增加，民間貸款利率更是超過(guò)25%，信托成為房地產(chǎn)公司融資的最佳選擇。但是由于信托公司資源有限，房地產(chǎn)信托融資成本水漲船高。”從融資規(guī)模來(lái)看，去年萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠城、保利、恒大等大型地產(chǎn)公司都是房地產(chǎn)信托融資的�？�。

有借有還。2012年房地產(chǎn)信托將進(jìn)入集中兌付期。

根據(jù)用益信托對(duì)過(guò)去兩年房地產(chǎn)信托的統(tǒng)計(jì)，2012年一季度會(huì)有307.4億元的房地產(chǎn)信托到期，二季度升至352.5億元，全年的最高峰出現(xiàn)在三季度，規(guī)模達(dá)到439.6億元，四季度仍有419億元。2013年一季度保持在400億元上方，二季度則會(huì)驟增至505.7億元的歷史峰值�？紤]到2012年一二季度仍有一年期的房地產(chǎn)信托發(fā)行，2013年上半年到期償付的房地產(chǎn)信托金額可能更多。

中金公司則預(yù)期，10%-15%的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此測(cè)算，如果按照2012年到期的產(chǎn)品規(guī)模來(lái)計(jì)算，150億元到230億元的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可能有違約風(fēng)險(xiǎn)。

18只地產(chǎn)信托提前清盤(pán)

然而，無(wú)論是房地產(chǎn)公司還是信托公司都不愿意看到這類(lèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。“如果哪個(gè)房地產(chǎn)公司或者信托公司率先出現(xiàn)了違約，那么房地產(chǎn)公司則面臨著再也貸不到款的局面，而信托公司也面臨著旗下產(chǎn)品難以被投資者接受的情況。”李旸表示。因此，不排除信托公司在發(fā)現(xiàn)可能存在的違約風(fēng)險(xiǎn)后要求房地產(chǎn)公司提前兌付信托收益，以規(guī)避未來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。于是，提前清算房地產(chǎn)信托就會(huì)出現(xiàn)。

根據(jù)信托公司網(wǎng)站公開(kāi)數(shù)據(jù)披露，僅2012年就有共計(jì)12家信托公司提前清算了旗下18只房地產(chǎn)信托。其中，中信信托和中誠(chéng)信托提前清算的產(chǎn)品較多。中信信托發(fā)行的三亞鹿回頭貸款集合資金信托計(jì)劃、京大昆侖土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃、濱江股權(quán)投資集合資金

信托計(jì)劃都在計(jì)劃時(shí)間之前清算。中誠(chéng)信托發(fā)行的新城金郡投資集合信托計(jì)劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計(jì)劃、深圳紫園投資集合資金信托計(jì)劃也提前清算。

此外，山東國(guó)投也提前清算了黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃和彭和大廈貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃；杭州商業(yè)信托除了提前清算昆侖置業(yè)丁橋投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，還提前結(jié)束了無(wú)錫西水東項(xiàng)目債權(quán)受讓集合資金信托計(jì)劃A類(lèi)信托。

上述信托產(chǎn)品有的是直接的貸款，有的屬于股權(quán)投資，有的用于權(quán)益投資，有的為多種組合運(yùn)用，但其都是圍繞著房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行，均被認(rèn)為是房地產(chǎn)信托。

但中信信托的一位信托經(jīng)理介紹，不同的信托產(chǎn)品提前清算都有不同的原因。他認(rèn)為，目前沒(méi)有出現(xiàn)發(fā)現(xiàn)有違約風(fēng)險(xiǎn)而提前清算的，多是融資企業(yè)有了錢(qián)，為了降低成本而進(jìn)行的提前清算。

某券商分析師認(rèn)為，信托公司如此解釋也不排除是對(duì)房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)的托辭。

根據(jù)已知信息，山東信托發(fā)行的黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃原本定于2013年3月24日到期，但是今年2月即宣告結(jié)束。該信托計(jì)劃就是因?yàn)槌霈F(xiàn)了資金被挪用的違約風(fēng)險(xiǎn)因此被要求提前兌付。

“禿鷲”們?cè)诘却?/strong>

因?yàn)檫`約風(fēng)險(xiǎn)而提前兌付并不是信托公司常用的規(guī)避房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的手段。更常見(jiàn)的情況是借新債還舊債。

如2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，以接盤(pán)中融信托2010年8月發(fā)行的一只“中融·青島凱悅”信托產(chǎn)品。2011年4月，華融信托發(fā)行華信大足優(yōu)先級(jí)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計(jì)劃，該計(jì)劃受讓一開(kāi)發(fā)商持有的金谷信托同名計(jì)劃9050萬(wàn)份優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。

事實(shí)上，這種方式被信托公司廣泛應(yīng)用。“對(duì)信托公司而言，這么做一方面可以緩解房地產(chǎn)信托可能產(chǎn)生的違約風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，在信托項(xiàng)目本來(lái)就稀缺的情況下，能夠擴(kuò)大業(yè)務(wù)量。”

然而，借新債還舊債只是將房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)延后。因此，中金公司認(rèn)為，“借舊還新”方法的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)延遲到2013 年釋放。

正在人們對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注時(shí)，“禿鷲”們已經(jīng)嗅到了當(dāng)中商機(jī)。據(jù)信托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)啟元財(cái)富的負(fù)責(zé)人介紹，有不少資本向他打聽(tīng)可能發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信托。其做法是接過(guò)信托計(jì)劃償付本息，但獲得信托抵押物的處置權(quán)。

據(jù)上海一家信托公司的信托經(jīng)理介紹，房地產(chǎn)信托抵押物一般是房產(chǎn)、地產(chǎn)、項(xiàng)目股權(quán)、債權(quán)等。融資額一般是抵押物估值的3-4折，有些資質(zhì)不好的項(xiàng)目甚至在2折之下。而這些資本將信托收購(gòu)之后變賣(mài)抵押物可以獲得較高的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利。

有消息稱，信達(dá)、華融、東方和長(zhǎng)城四大資產(chǎn)管理公司都在低成本接盤(pán)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，四大資產(chǎn)管理公司收購(gòu)的房地產(chǎn)信托規(guī)模已達(dá)兩三百億元。長(zhǎng)城接盤(pán)并籌謀金融創(chuàng)新，即“接過(guò)來(lái)之后，再以資產(chǎn)管理公司的名義發(fā)債”。