作為旅游地產(chǎn)、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體的高級(jí)配套，高星級(jí)酒店如今備受開(kāi)發(fā)商青睞。2008年，成都五星酒店就開(kāi)始出現(xiàn)了“井噴”。眾多品牌房企如世茂、綠地、華潤(rùn)置地等相繼發(fā)力高星級(jí)酒店，成為成都酒店開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)者。
圖：近年來(lái)成都五星酒店出現(xiàn)“井噴”，高星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)風(fēng)頭不減
事實(shí)上，經(jīng)歷了2008年的成都五星酒店“井噴”之后，就有人對(duì)高星級(jí)酒店項(xiàng)目的密集上馬表示擔(dān)憂(yōu)，但時(shí)過(guò)三年，高星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)依然風(fēng)頭不減。業(yè)內(nèi)人士表示，高星級(jí)酒店對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力都有較高要求，未來(lái)一段時(shí)間，這些高星級(jí)酒店將不得不面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)與遴選。
規(guī)避政策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向高星級(jí)酒店
這幾年，酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直很火熱。龍湖、保利、中糧等在城市綜合體開(kāi)發(fā)中，熱衷高星級(jí)酒店的規(guī)建，而在高端住宅社區(qū)商業(yè)配套上，雅居樂(lè)、置信、富力等致力于高星級(jí)酒店的引進(jìn)。
去年，為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、土地增值交易稅費(fèi)，提升現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)、富力、碧桂園等開(kāi)發(fā)商在全國(guó)各城市加大了對(duì)高星級(jí)酒店的投資。其中，萬(wàn)達(dá)投資200億元，以攻占全國(guó)37座一、二、三線(xiàn)城市的酒店業(yè)，預(yù)計(jì)到2012年，將開(kāi)業(yè)38家五星級(jí)酒店。
世家機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)大的資源整合能力以及雄厚的資金實(shí)力和多元化的融資渠道。
而不少開(kāi)發(fā)商不具備酒店運(yùn)營(yíng)等能力。這些開(kāi)發(fā)商便取而選擇與知名酒店運(yùn)營(yíng)商合作。保利·公園198就引進(jìn)了洲際酒店集團(tuán)旗下著名品牌“皇冠酒店（CrownPlaza）”，雅居樂(lè)與希爾頓、萊佛士、JW萬(wàn)豪等品牌經(jīng)營(yíng)商長(zhǎng)期合作。
旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商還著力于產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)。作為專(zhuān)屬私家酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店便于休閑度假，資產(chǎn)回報(bào)率相當(dāng)可觀。據(jù)本網(wǎng)了解，一些旅游地產(chǎn)中的高星級(jí)酒店備受游客推崇。
廣西商人韋先生尤其喜歡成都，每年來(lái)成都，工作之余都會(huì)抽時(shí)間去郊區(qū)“享受”一下。他表示，工作的時(shí)候在市里的五星酒店入�。坏菹r(shí)則會(huì)到青城山或都江堰，選擇當(dāng)?shù)氐奈逍蔷频晷蓍e娛樂(lè)。
北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心主任吳必虎指出，成都以獨(dú)特的氣質(zhì)成為全世界最適合做度假目的地的城市，其旅游地產(chǎn)也面臨新的發(fā)展機(jī)遇。
本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都總府皇冠假日酒店、四川錦江賓館、西藏飯店等老牌五星級(jí)酒店生意向來(lái)較好，而一些剛開(kāi)業(yè)不久的按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的酒店，日均入住率超過(guò)50%。
一五星酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“我們與旅游網(wǎng)站合作，開(kāi)通網(wǎng)上預(yù)定功能，并與顧客進(jìn)行互動(dòng)，預(yù)訂入住的情況不錯(cuò)。”
業(yè)內(nèi)人士分析，從目前成都五星級(jí)酒店的高入住率看來(lái)，高星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)在規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還獲得豐厚收益。
容量飽和競(jìng)爭(zhēng)激烈風(fēng)險(xiǎn)劇增 高星級(jí)酒店市場(chǎng)面臨兩極分化
酒店是資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，可以解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，甚至還能為城市帶來(lái)潛在的投資，尤其吸引高端人群。
但是，五星級(jí)酒店的投資回報(bào)周期長(zhǎng)，屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)且折舊率高，因此，相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
近幾年，依托本地高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，濃厚的城市文化，豐富的旅游資源，成都星級(jí)酒店業(yè)尤其是五星級(jí)酒店發(fā)展迅猛。早在2008年，就有媒體稱(chēng)未來(lái)三年成都五星級(jí)酒店將達(dá)到40家。當(dāng)時(shí)有專(zhuān)家指出，成都星級(jí)酒店數(shù)量增長(zhǎng)異于常規(guī)，令人擔(dān)憂(yōu)。
據(jù)了解，2009年2月，投資45億的華置廣場(chǎng)與吉瑞酒店簽約，吉瑞酒店成為成都首個(gè)正式確定引入的超五星級(jí)豪華酒店。事實(shí)上，麗思卡爾頓酒店也宣布入駐位于順城大街的富力天匯中心，預(yù)計(jì)2012年底開(kāi)業(yè)，或?qū)⒊蔀槌啥甲钕乳_(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的超五星級(jí)酒店。
而醞釀了一年多，被稱(chēng)為“西部首席城際CBD”的成華區(qū)龍之夢(mèng)新城，將于今年9月開(kāi)建。其中，星級(jí)酒店群約5平方公里，為成渝最大星級(jí)酒店群。酒店群將以超大型五星級(jí)酒店為龍頭，集合最低級(jí)別為三星的酒店所組成。周邊樓盤(pán)如陽(yáng)光100米婭中心等項(xiàng)目將從中受益。
圖：高星級(jí)酒店帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，使周邊樓盤(pán)從中受益（圖為陽(yáng)光100米婭中心）
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)有包括區(qū)市縣在內(nèi)，通過(guò)國(guó)家旅游局認(rèn)定的五星酒店12家，聲稱(chēng)以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的酒店已超過(guò)30家。本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建的酒店，錦江區(qū)16家，武侯區(qū)12家，密集程度可見(jiàn)一斑。
世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，到2014年，成都五星級(jí)酒店將增至47家。還有消息指出，到2015年，成都（含區(qū)市縣）預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的五星級(jí)酒店將達(dá)到50家。
世家機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如此高密度的高星級(jí)酒店聚集，對(duì)于經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展尚處二線(xiàn)城市的成都來(lái)說(shuō)，消費(fèi)能力的有限將導(dǎo)致高星級(jí)酒店客源不足。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步指出，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之下，成都的一些高星級(jí)酒店可能血本無(wú)歸。
韋先生告訴本網(wǎng)，“成都高星級(jí)酒店還真不少。幾年前，每次出差之前都得提前一星期預(yù)訂�，F(xiàn)在，提前一晚上就可以了。”而這樣的變化無(wú)疑值得高星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)者思考。
專(zhuān)家分析，當(dāng)未來(lái)市場(chǎng)達(dá)到飽和時(shí)，一些高星級(jí)酒店憑借品牌影響力將成為市場(chǎng)的主導(dǎo)者，一些不具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的高星級(jí)酒店則將面臨被擠出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而其所關(guān)聯(lián)的物業(yè)價(jià)值也必將受損。(覃小葵)
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本文標(biāo)題：開(kāi)發(fā)商搶占成都星級(jí)酒店市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)加劇市場(chǎng)飽和致命運(yùn)難定
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