醞釀?wù)w轉(zhuǎn)型難言輕松
產(chǎn)權(quán)分散是中關(guān)村e(cuò)世界與鼎好、海龍等電子商城最不同的地方，這也是中關(guān)村e(cuò)世界轉(zhuǎn)型過程中最大的難題。此前，鼎好、海龍已經(jīng)壓縮了部分商城面積，改為寫字樓出租。鼎好策劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，鼎好在轉(zhuǎn)型期間并沒有出現(xiàn)太大壓力，因?yàn)槎玫馁u場、寫字樓產(chǎn)權(quán)基本都在自己手中。轉(zhuǎn)型過程中，六層以上商戶租約期滿就不與之續(xù)租，這樣賣場逐步清除改做寫字間。
該負(fù)責(zé)人表示，在規(guī)劃賣場時(shí)，鼎好會(huì)與廠商、經(jīng)銷商進(jìn)行三方溝通交流，規(guī)劃布局賣場。這樣既可以避免過于嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭，也方便顧客進(jìn)行選購�！拔覀円恢本S持在5%-8%的商鋪空置率調(diào)節(jié)賣場，如果一段時(shí)間內(nèi)某類電子產(chǎn)品有較大需求和活躍的市場，我們會(huì)騰出一塊地方供它們做銷售專區(qū)�！痹撠�(fù)責(zé)人說。
“鄰居”的成功轉(zhuǎn)型，或許可以為中關(guān)村e(cuò)世界帶來些許經(jīng)驗(yàn)。而事實(shí)上，中關(guān)村e(cuò)世界也在醞釀通過引入不同業(yè)態(tài)來吸引消費(fèi)者，并提升賣場的形象和檔次。中關(guān)村e(cuò)世界市場部負(fù)責(zé)人表示，今年年底，中關(guān)村e(cuò)世界將引進(jìn)肯德基、星巴克等配套業(yè)態(tài)，為賣場匯聚客流。
“未來我們將考慮多業(yè)態(tài)發(fā)展，通過其他消費(fèi)吸引客流�！痹撠�(fù)責(zé)人說，“對(duì)于地下一層，我們有引進(jìn)3C電子賣場，比如蘇寧、國美等的想法，但這與政府規(guī)劃有一定出入。如果想法可以實(shí)行，業(yè)主們達(dá)到共識(shí)，我們將代表業(yè)主向政府提交業(yè)態(tài)調(diào)整申請(qǐng)�！�
但與諸位鄰居不同，產(chǎn)權(quán)不在手中的中關(guān)村e(cuò)世界，在業(yè)態(tài)調(diào)整過程中難言輕松。記者走訪發(fā)現(xiàn)，即便是在地下一層營業(yè)的20多家商戶，近一半也在銷售HTC、三星等同品牌手機(jī)且價(jià)格相當(dāng)。分析人士認(rèn)為，業(yè)主需要的是租金利益最大化，他們不會(huì)過多考慮賣場產(chǎn)品的規(guī)劃、管理。這對(duì)于中關(guān)村e(cuò)世界市場來說，一方面要談攏業(yè)主，一方面要找到廠商、經(jīng)銷商，這兩項(xiàng)工作都可能會(huì)出現(xiàn)很多問題。中關(guān)村e(cuò)世界的產(chǎn)權(quán)分散問題不能有很好的解決策略和辦法，想完成轉(zhuǎn)型困難很大。
“一刀切”致使區(qū)域性問題出現(xiàn)
早在2009年，北京市海淀區(qū)人民政府就發(fā)布了《北京市海淀區(qū)人民政府關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》(以下簡稱《通告》)�！锻ǜ妗分忻鞔_表示，除了不鼓勵(lì)電子賣場外，商場、購物中心、餐飲等零售服務(wù)業(yè)態(tài)也不再鼓勵(lì)在中關(guān)村區(qū)域內(nèi)發(fā)展，而是提倡科研機(jī)構(gòu)、技術(shù)企業(yè)、科技金融類企業(yè)入駐。
有分析人士認(rèn)為，從政策頒布之時(shí)起，中關(guān)村一直在對(duì)其電子賣場等商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，甚至逐漸驅(qū)逐類似海龍、鼎好、e世界這樣的電子賣場在此生存�！罢呤窍Ｍ嘘P(guān)村變成中國的硅谷，但事實(shí)上一刀切式的‘不鼓勵(lì)’會(huì)讓中關(guān)村面臨很多問題�！痹撊耸空J(rèn)為。
在北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長賴陽看來，政府規(guī)劃整體上是積極的，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要點(diǎn)滴培養(yǎng)�！把邪l(fā)機(jī)構(gòu)、技術(shù)企業(yè)等離不開產(chǎn)業(yè)體系和科技流通體系發(fā)展，研發(fā)企業(yè)的生存需要科技流通體系的支持�？萍汲晒枰灰�，只有交易存在，產(chǎn)品才有價(jià)值，研發(fā)企業(yè)才能掌握市場需求，把握發(fā)展方向。如果中關(guān)村只發(fā)展這些機(jī)構(gòu)、企業(yè)雖然方便管理，但不利于把握市場和反饋。”賴陽說。
有業(yè)界人士認(rèn)為，鼎好電子商城可以算是中關(guān)村商圈內(nèi)轉(zhuǎn)型較為成功的賣場之一。目前，鼎好電子商城一期六層以上全部改為寫字樓，創(chuàng)新工場、國美網(wǎng)上商城、國際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心以及清華科技園都已進(jìn)入，六層以下還保留著原有的電子賣場。
鼎好電子商城策劃部負(fù)責(zé)人表示，鼎好對(duì)小賣場還是有需求，如果整個(gè)商場對(duì)租戶設(shè)置的門檻太高，那就可能扼殺很多創(chuàng)新型的小商戶、小企業(yè)，它們雖然資歷低但從低端賣場做起，有可能就是下一個(gè)“京東商城”。電子賣場還可以為鼎好提供現(xiàn)階段的市場數(shù)據(jù)、顧客需求等，這樣更有利于鼎好與廠商、經(jīng)銷商聯(lián)動(dòng)為消費(fèi)者服務(wù)。近階段鼎好不會(huì)再有大的商業(yè)調(diào)整，它們會(huì)一直為這些創(chuàng)新、有競爭力的小成本企業(yè)提供發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間。商報(bào)記者 劉宇/文 高鵬/攝
專家觀點(diǎn)
產(chǎn)權(quán)制約商場明確定位
北京市財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院院長 王成榮：
商業(yè)地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)分割成為既定事實(shí)，對(duì)于發(fā)展非常不利。如果產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營集中的話商業(yè)地產(chǎn)還可能成功。而中關(guān)村e(cuò)世界產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營分散，如果業(yè)主方面不能達(dá)成一致集中經(jīng)營，再好的商業(yè)設(shè)施，也將失去市場原有的價(jià)值。
中關(guān)村e(cuò)世界的賣場不是臨街店鋪可以分散經(jīng)營。賣場中小面積、獨(dú)立、分散的商鋪不成規(guī)模，商場將不能有清晰明確的定位，招商、規(guī)劃等很多事情會(huì)有問題。中關(guān)村e(cuò)世界需要引導(dǎo)業(yè)主，讓他們?nèi)诔烧w集中利益。
可謀求區(qū)域業(yè)態(tài)缺口發(fā)展
北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長 賴陽：
中關(guān)村e(cuò)世界如果想朝3C賣場的方向發(fā)展，前景不會(huì)太好。3C賣場可能為e世界帶來客流，但賣場給出的租金不會(huì)高，業(yè)主方面可能不會(huì)滿意，第一道坎就難過。另外，3C賣場在中關(guān)村的發(fā)展很局限，中關(guān)村提供的市場環(huán)境是可以比價(jià)，而3C賣場明碼實(shí)價(jià)，沒有任何價(jià)格優(yōu)勢。
區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展不一定每棟樓都一樣，中關(guān)村e(cuò)世界可以實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營。區(qū)域發(fā)展除了主體業(yè)態(tài)，還需配套業(yè)態(tài)，中關(guān)村目前有很多業(yè)態(tài)缺口，中關(guān)村e(cuò)世界可以重新定位，錯(cuò)位經(jīng)營。
政府可以出臺(tái)政策規(guī)范中小企業(yè)、引導(dǎo)中小企業(yè)發(fā)展。中關(guān)村需要科研機(jī)構(gòu)、技術(shù)企業(yè)、科技金融類企業(yè)，還需要發(fā)展中介、經(jīng)銷推廣、營銷推廣、廣告策劃、貿(mào)易服務(wù)等項(xiàng)目，中關(guān)村需要集聚這些形成一個(gè)商流、物流分離的交易集聚中心。另外，中關(guān)村如果大面積清除中低端業(yè)態(tài)，迫使它們另找區(qū)域發(fā)展，一旦發(fā)展形成規(guī)模將與中關(guān)村開展競爭。這樣一來，中關(guān)村得天獨(dú)厚的人才、市場、高新科技聚集等優(yōu)勢將漸漸流失。
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本文標(biāo)題：中關(guān)村e(cuò)世界商戶出逃背后：月租金千元無人問津
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