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兩個(gè)月零成交，2012年成都土地市場純住宅用地以這樣的成交結(jié)果開場。自今年2月10日成都土地市場今年第一例也是截至目前唯一的一塊純住宅用地成交失敗后，成都土地市場儼然已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的競技場。

　　據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止目前，成都2012年前兩個(gè)月共出讓土地64宗，其中純住宅用地只有一宗，且因故未能成交，其余均為純商業(yè)用地或商住混合用地。而在出讓的20宗純商業(yè)用地里，除一宗因故終止外，其余全部成交。

　　而實(shí)際上，商業(yè)用地的火熱并不是“一時(shí)興起”。公開資料顯示，2011年成都土地市場商業(yè)用地成交量同比增長33.57%，與2011年成都土地市場整體的低迷形成鮮明對比。2012年成都土地市場仍以商業(yè)地產(chǎn)“火熱”開局，似乎印證了此前業(yè)內(nèi)人士對2012年成都樓市商業(yè)樂觀、住宅悲觀的預(yù)判。

　　純住宅地塊遇冷 2012開局成都商業(yè)用地集中放量

　　統(tǒng)計(jì)顯示，截止2012年2月26日，成都今年共出讓土地64宗，其中純商業(yè)用地20宗，商住混合用地43宗，純住宅用地1宗。其中20宗純商業(yè)用地除2月24日雙流250畝的純商業(yè)用地因故終止外，其余全部成交，而唯一的一宗純住宅用地最終以成交失敗收場。這意味著，截止目前，2012年成都土地市場純住宅用地依然是零成交。

　　事實(shí)上，不僅是2012年開局，在整個(gè)2011年里，商業(yè)用地的火熱已經(jīng)成為2011年成都土地市場鮮明的特征之一。相關(guān)資料顯示，在2011年成都土地成交總量同比大幅下滑情況下，商業(yè)用地成交量卻同比增長33.57%，且溢價(jià)排行榜單前十皆為商業(yè)用地。2012年，成都土地市場首次掛牌也是同樣是以3宗商業(yè)用地開局。

　　中輿地產(chǎn)策劃總監(jiān)朱洲對此表示，住宅市場受調(diào)控影響巨大，商業(yè)地產(chǎn)則“身在局外”，開發(fā)商自然傾向于風(fēng)險(xiǎn)較小的商業(yè)地塊；另一方面，從政府角度考慮，商業(yè)用地相對更容易出手，大量的推商業(yè)用地更符合政府的預(yù)期。

　　四川新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵分析認(rèn)為，成都樓市持續(xù)的低迷使得住宅市場價(jià)格被大幅打壓，考慮到回報(bào)問題，住宅開發(fā)利潤偏低，且競爭較為激烈，開發(fā)商自然不愿出手住宅用地。相比較而言，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)則要好很多。另外，也并不排除部分開發(fā)商手上仍有閑置的住宅用地或項(xiàng)目以待開發(fā)。

　　“通常而言，住宅先天性好于商業(yè)地產(chǎn)，但當(dāng)下住宅市場受制于調(diào)控，市場對其接受度明顯不如商業(yè)地產(chǎn)。”NAI新巢地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理蔣鵬表示，當(dāng)下商業(yè)用地偏受青睞并不是一種偶然現(xiàn)象，恰是當(dāng)前市場的真實(shí)反映。另外，政府對商業(yè)用地的偏好也成為商業(yè)用地放量的重要原因。

　　蔣鵬：成都商業(yè)地產(chǎn)存量不是問題運(yùn)營是關(guān)鍵

　　對于商業(yè)用地的大幅放量，不少業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了憂慮。他們認(rèn)為，商業(yè)用地的放量可能會(huì)加劇成都商業(yè)地產(chǎn)的過剩危機(jī)，為2012年成都商業(yè)地產(chǎn)的存庫存化增加負(fù)擔(dān)。

　　按照市場上最保守的算法，目前成都商業(yè)物業(yè)存量有近600萬平方米，以目前成都每月20-30萬平方米的消化速度，不算上新入市的項(xiàng)目，目前的存量足夠消化兩年。

　　張紅兵認(rèn)為，目前成都商業(yè)地產(chǎn)的過熱表現(xiàn)在局部過熱上，一些區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重供過于求，而有些地方的商業(yè)配套依然比較欠缺。因此，不能一概而論以商業(yè)用地的放量來判斷成都商業(yè)地產(chǎn)的過剩，關(guān)鍵還是要看新成交商業(yè)地塊的所處位置，從區(qū)域上予以甄別判斷。

　　對于過剩問題，蔣鵬則表示，如果當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)存量中是租賃商業(yè)為主，代表商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)存在問題。但如果在存量中，自持商業(yè)占了大部分比例的話，則表示商業(yè)地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機(jī)。因此，一概以存量為依據(jù)來判斷當(dāng)前成都商業(yè)地產(chǎn)存在過剩危機(jī)的話，并不是十分嚴(yán)謹(jǐn)。

　　他同時(shí)表示，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，絕不能以銷量好壞來判斷，而是應(yīng)該以此商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營的成功與否來判斷。同理，一個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)的健康與否，也不能以當(dāng)下的存量作為依據(jù)。另外，商業(yè)地產(chǎn)的消化周期本就是一個(gè)較長的過程，短時(shí)間內(nèi)以存量為立足點(diǎn)難免會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷。

　　“確實(shí)有些商業(yè)項(xiàng)目銷售很好，但賣的好并不代表這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是成功的。開發(fā)商賣完之后買家就要出租，這時(shí)就要考慮有沒有商家愿意進(jìn)駐的問題，如果不能有效運(yùn)營，政府就要為此買單，從而影響城市建設(shè)。”蔣表示，因此運(yùn)營成功才能算作商業(yè)地產(chǎn)的成功，要站在市場的角度來衡量商業(yè)地產(chǎn)的好壞。

　　蔣鵬認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不比住宅市場，住宅是必需品，“商業(yè)地產(chǎn)全部死掉都是有可能的”。他建議，對于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商可以以銷售作為回籠資金的手段，但不能將此作為所開發(fā)項(xiàng)目成功與否的考量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而導(dǎo)致市場以此為信號(hào)對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行錯(cuò)誤解讀與預(yù)判。(張大軍)

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本文標(biāo)題：純住宅地塊遇冷 2012開局成都商業(yè)用地集中放量

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