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日前，中成房業(yè)“2011年成都別墅研究報(bào)告”顯示，受調(diào)控影響，去年成都別墅累計(jì)存量面積達(dá)240.9萬㎡，但其成交面積僅為159.7萬㎡，同比下降達(dá)27.68%。

　　“240.9萬㎡的別墅存量，一年半才能消化掉。”前不久，中成房業(yè)對(duì)今年成都別墅的去存量就是如此預(yù)判的。但該機(jī)構(gòu)同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前成都已積聚了大量的高端居住人群，其潛在需求或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)潛力不可估量。

　　從具體的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來看，中輿地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理汪寧生表示，“下半年將可能是一個(gè)不錯(cuò)的銷售節(jié)點(diǎn)，真正符合滿足客戶居住需求的別墅產(chǎn)品會(huì)好賣一些，而處于市場(chǎng)塔尖的產(chǎn)品，或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)精細(xì)化經(jīng)營(yíng)的買方市場(chǎng)時(shí)代”。

　　今年成都別墅壓力大增　專家稱適者生存是王道

　　2011年，在限購(gòu)、限貸等多項(xiàng)樓市政策指導(dǎo)下，與一線重點(diǎn)城市一樣，成都樓市也遭遇寒流，其成交量持續(xù)低迷，尤其在下半年，開始邁入下行通道。

　　在這一大環(huán)境的影響下，成都別墅也“深受其害”，其成交量也跟進(jìn)萎縮。尤其較為典型的是，2011年10月，由于市場(chǎng)成交極度冷清，成都別墅竟然出現(xiàn)了連續(xù)4周“零供給”的稀少現(xiàn)象。

　　另據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)別墅市場(chǎng)周報(bào)（2012.1.23～2012.1.29）顯示，春節(jié)期間，成都市共成交別墅2套，而主城區(qū)的成交量卻為0套。“但是，從2012年前三周的供應(yīng)量來看，市場(chǎng)供應(yīng)量甚微，基本都以單盤供應(yīng)為主。”該周報(bào)對(duì)今年1月成都別墅的分析認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)放緩了市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏。

　　此外，更有“泰山壓頂”之感的是，中成房業(yè)在“2011年成都別墅研究報(bào)告”最新顯示，去年成都別墅累計(jì)新增8502套，規(guī)模為187.2萬㎡，同比雖然下降9.10%，但其存量面積卻高達(dá)240.9萬㎡，其成交也僅為159.7萬㎡，同比下降達(dá)27.68%。

　　該報(bào)告還預(yù)測(cè)，在2012年，對(duì)于“240.9萬㎡”的別墅存量，如果按照去年月均消化13.3萬㎡計(jì)算，大概需要1年半才能消化完畢。

　　在實(shí)際的市場(chǎng)層面，金陽倫敦西區(qū)純別墅項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本網(wǎng)，在去年底倫敦西區(qū)已開盤，但截至目前只賣到幾套，市場(chǎng)依舊清冷。在成都其它別墅售樓處，其情形也是極為相似。

　　對(duì)于當(dāng)前別墅供銷比的極大差距，汪寧生認(rèn)為，與去年相比，今年成都別墅整體不會(huì)有太多變化，仍然將會(huì)面臨一定的市場(chǎng)壓力。

　　“在當(dāng)前日益惡劣的樓市環(huán)境下，對(duì)于開發(fā)商而言，‘物競(jìng)天擇，適者生存’才是王道。”全經(jīng)聯(lián)四川分會(huì)秘書長(zhǎng)何良栩一針見血地指出。

　　事實(shí)上，早在去年，這一市場(chǎng)法則就已應(yīng)驗(yàn)。2011年底，成都龍湖·悠山郡突破別墅市場(chǎng)的持續(xù)低迷，開盤首推了108棟獨(dú)院別墅房源，然而出乎市場(chǎng)意料的是，僅2個(gè)小時(shí)就被迅速搶購(gòu)一空，一舉成為年末歲首持續(xù)熱議的焦點(diǎn)。

　　但一般而言，在別墅市場(chǎng)，最暢銷的要屬聯(lián)排與雙拼別墅，而獨(dú)棟別墅因造價(jià)過高而銷量相對(duì)較低。上述以獨(dú)棟迅速躥紅的龍湖悠山郡，再次糾正了這一固有成見。

　　據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，在2011年，除龍湖·悠山郡之外，像合景泰富·譽(yù)峰、萬科·五龍山、華僑城、麓山國(guó)際社區(qū)、恒大·山水城、金科·廊橋水鄉(xiāng)、中信·云棲谷、雅居樂·御賓府和置信·牧山麗景等多個(gè)成都別墅盤，依據(jù)自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)條件也曾暢銷一時(shí)。

　　對(duì)此，四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任周覓表示，目前市場(chǎng)上的中、高端物業(yè)受打擊很大，但是那些擁有稀缺資源及良好品質(zhì)等高端系列產(chǎn)品卻相對(duì)成交穩(wěn)定，甚至有些還被市場(chǎng)熱捧。

　　市場(chǎng)分化致蓉城別墅精細(xì)化開發(fā)　下半年或迎市場(chǎng)銷售節(jié)點(diǎn)

　　近年來，隨著新財(cái)富階層的迅速膨脹及其居住需求的多樣化，成都別墅也開始走向分化，目前已呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)型別墅與千萬級(jí)別墅、城市別墅與郊區(qū)度假別墅持續(xù)分化的趨勢(shì)。

　　并且，這一趨勢(shì)在2011年表現(xiàn)得更加明顯，特別是經(jīng)濟(jì)型別墅在成都快速興起，尤為搶眼。一系列用微型、MINI、精致概念打造，以及超高性價(jià)比等誘人手法打造的經(jīng)濟(jì)型別墅快速擠入市場(chǎng)，并受到了不少消費(fèi)者的青睞。

　　例如，青城山塊版的中鐵·水映青城，就推出了40～60㎡的林語洋房、60～85㎡的水岸疊拼等多層次的經(jīng)濟(jì)型“微”別墅。此外，像金科廊橋水鄉(xiāng)、龍湖·小院青城和牧馬·廊橋也推出了不少針對(duì)中產(chǎn)階層需求的產(chǎn)品。

　　有分析人士認(rèn)為，目前越來越多的別墅開發(fā)項(xiàng)目變得越來越小，相對(duì)于高端別墅的極度豪華，經(jīng)濟(jì)型別墅或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的主產(chǎn)品線。

　　但是，成都日益聚集起來的新財(cái)富階層，以及都市圈層文化的深入蔓延，使其高端別墅的市場(chǎng)需求依然勢(shì)頭強(qiáng)勁，導(dǎo)致別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出更為層次分明的界限。

　　2011年底，成都一批高端別墅曾集中“重磅”出擊市場(chǎng)。作為蔚藍(lán)卡地亞系升級(jí)之作的牧馬山蔚藍(lán)卡地亞，其所推獨(dú)棟別墅耗資3億元，其中面積最大的售價(jià)過億元。此外，如亞特蘭蒂斯、保利·拉斐莊園等高端別墅也以不菲價(jià)位和奢華品質(zhì)雄踞金字塔之巔。

　　汪寧生認(rèn)為，受消費(fèi)者投資信心低落以及資金面的相對(duì)吃緊等因素影響，目前處于頂尖的成都高端別墅將進(jìn)入一個(gè)精細(xì)化開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)代。

　　其實(shí)，在“2011年中國(guó)別墅節(jié)”高峰論壇上，美國(guó)龍安集團(tuán)行政總裁饒及人就曾指出，別墅，尤其是高端別墅，更重要是一種被選擇的生活經(jīng)驗(yàn)與生活方式，未來中國(guó)別墅將進(jìn)入定制化時(shí)代。對(duì)于開發(fā)商而言，精細(xì)化經(jīng)營(yíng)將使其主要的開發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

　　去年底，成都龍湖悠山獨(dú)棟別墅的熱銷，正是這一定制模式的結(jié)果。據(jù)了解，龍湖地產(chǎn)曾花2年時(shí)間，走訪目標(biāo)客群1000余組，并進(jìn)行了大規(guī)模的一對(duì)一調(diào)查，針對(duì)他們的實(shí)際需求，精心打造出了“定制”化的獨(dú)院別墅。

　　對(duì)于這一趨勢(shì)，何良栩向本網(wǎng)解釋，這屬于量身打造，已提前有客戶落單而入，能夠保證有序開發(fā)運(yùn)營(yíng)，一旦市場(chǎng)回暖，這類產(chǎn)品將煥發(fā)出應(yīng)有的市場(chǎng)活力。

　　“就成都而言，牧馬山板塊整體更趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)強(qiáng)。尤其是針對(duì)國(guó)際發(fā)售的高端典藏項(xiàng)目，在稀缺性、獨(dú)特性與唯一性上更具有優(yōu)勢(shì)。”何良栩補(bǔ)充說。

　　當(dāng)前，成都新富階層確實(shí)也堪稱給力。據(jù)悉，現(xiàn)在四川富豪身家100億以上10人左右，20億以上80人左右，10億以上150人，億萬富豪1700人，而千萬富豪有2.4萬人，而日益增多的外來富商也相當(dāng)看好成都的高端物業(yè)，甚至在成都長(zhǎng)期居住的需求也不斷增多。

　　面對(duì)著成都龐大的潛在高端客戶群，汪寧生認(rèn)為，隨著樓市政策穩(wěn)中微調(diào)，今年下半年應(yīng)該是一個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)，“適銷對(duì)路或量身打造的別墅產(chǎn)品會(huì)好賣一些”。

　　上海同策房地產(chǎn)咨詢公司研究中心總監(jiān)張宏偉也向本網(wǎng)表示，相對(duì)于一線城市，二線城市在樓市政策執(zhí)行上呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的特征，其高端市場(chǎng)的成交量在今年有可能“意外”地小幅回暖，個(gè)別區(qū)域也有望實(shí)現(xiàn)真正的“小陽春”。（杜冉樂）

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今年成都別墅壓力大增 專家稱適者生存是王道

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