“上海金融谷項(xiàng)目第一期投資額達(dá)到31.1億元，全面投產(chǎn)將有超過100億元的產(chǎn)值。”深圳聯(lián)合金融投資有限公司董事長肖廣昶指著上海市嘉定工業(yè)區(qū)城北路一塊空地說道。3-5年后，上海金融谷的兩大功能區(qū)金融綜合服務(wù)核心區(qū)和金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)將“覆蓋”這塊空地。
剩余部分則主要是銀行貸款。但在地方融資平臺(tái)貸款收緊背景下，園區(qū)開發(fā)貸審批門檻也一再提高。上海金融谷的銀行貸款一直未“落實(shí)”。 現(xiàn)在上海金融谷主要依靠自有資金運(yùn)營，何時(shí)能引進(jìn)銀行貸款，尚不得而知。
按照肖廣昶的規(guī)劃，自有資金占上海金融谷投資額的20%-30%，剩余部分則主要是銀行貸款。但在地方融資平臺(tái)貸款收緊背景下，園區(qū)開發(fā)貸審批門檻也一再提高。上海金融谷的銀行貸款一直未“落實(shí)”。 現(xiàn)在上海金融谷主要依靠自有資金運(yùn)營，何時(shí)能引進(jìn)銀行貸款，尚不得而知。
一家銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在銀行把園區(qū)開發(fā)貸款等同于商業(yè)地產(chǎn)貸款，如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目租金來源不足以還本付息，很難發(fā)放貸款。
此前，部分開發(fā)商盯上園區(qū)開發(fā)貸暗藏的監(jiān)管盲點(diǎn)，園區(qū)開發(fā)貸成為部分開發(fā)商套取土地儲(chǔ)備貸款的灰色通道。銀行的對(duì)策則是逐一審核，提高審核門檻。
嚴(yán)格審核
“即使在年前，經(jīng)政府批準(zhǔn)的國家級(jí)、市級(jí)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都是多數(shù)銀行眼里的優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目�！鼻笆鲢y行風(fēng)險(xiǎn)部門負(fù)責(zé)人透露。
在此情況下，有的投資商盯上了園區(qū)開發(fā)貸暗藏的監(jiān)管盲點(diǎn)。如少數(shù)創(chuàng)意園區(qū)開發(fā)公司拿到銀行首筆園區(qū)開發(fā)貸款，迅速支付土地購買尾款與動(dòng)遷費(fèi)用，只為盡快拿到土地使用規(guī)劃憑證，再向銀行申請(qǐng)第二筆貸款。
在該負(fù)責(zé)人看來，銀行對(duì)土地儲(chǔ)備貸款審批趨向嚴(yán)格，園區(qū)開發(fā)貸成為部分開發(fā)商套取土地儲(chǔ)備貸款的灰色通道。如果由于動(dòng)遷或土地規(guī)劃審批等因素被迫延時(shí)峻工，將難以收取房租償還貸款本息。
該負(fù)責(zé)人遇到的一個(gè)極端案例是，一家文化創(chuàng)意園區(qū)開發(fā)公司使用約50%銀行園區(qū)開發(fā)貸款用于支付動(dòng)遷費(fèi)用，大大超過在申請(qǐng)貸款時(shí)所計(jì)算的土地儲(chǔ)備貸款與基礎(chǔ)設(shè)施貸款使用額度。而銀行批準(zhǔn)這筆貸款的主要原因是貸款得到當(dāng)?shù)卣谫Y平臺(tái)的貸款擔(dān)保。
“現(xiàn)在這家地方融資平臺(tái)經(jīng)營性現(xiàn)金流也不夠理想，近期還可能推遲了支付當(dāng)?shù)毓方ㄔO(shè)工程款。銀行可能成為這筆貸款償付違約的最后買單者。”前述銀行風(fēng)險(xiǎn)部門負(fù)責(zé)人表示。
在此情況下，銀行再度收緊審核門檻。
如今，他所在的銀行在審核園區(qū)開發(fā)貸款時(shí)，無論是否擁有地方融資平臺(tái)提供貸款擔(dān)保承諾，都必須先審核園區(qū)開發(fā)商的自有資金到賬狀況與資金來源，并一一審核園區(qū)開發(fā)所需公路、電信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的貸款使用額度，最終根據(jù)廠房出售、商業(yè)地產(chǎn)出租收益狀況判斷能否給予貸款。
成本上漲
在前述銀行風(fēng)險(xiǎn)部門負(fù)責(zé)人看來，目前銀行在審核園區(qū)開發(fā)貸款時(shí)，通常都要求土地使用權(quán)作為抵押，如果園區(qū)開發(fā)商還沒獲得土地使用權(quán)，銀行會(huì)以貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)沒有抵押物處理變現(xiàn)為由，拒絕貸款。上海金融谷項(xiàng)目需要超過20億元，一家銀行無法吃進(jìn)，需要銀團(tuán)貸款“配合”。
“一旦啟動(dòng)銀團(tuán)貸款，則意味著貸款融資成本要水漲船高。”該負(fù)責(zé)人透露，每家銀行對(duì)同一開發(fā)園區(qū)的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不一致，有些銀行是參考園區(qū)項(xiàng)目未來產(chǎn)生的經(jīng)營現(xiàn)金流;有些銀行則參考地方政府提供的財(cái)政補(bǔ)貼額度與招商引資支持度，及未來商業(yè)地產(chǎn)回購條款等，作為計(jì)算貸款額度與利率的主要依據(jù)。各家銀行分歧主要集中在園區(qū)未來經(jīng)營的現(xiàn)金流高低。
記者了解到，目前中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、甲骨文公司、銀盛科技等金融機(jī)構(gòu)已與上海金融谷簽訂意向性入駐協(xié)議。
“即使上海金融谷爭(zhēng)取到銀團(tuán)貸款，所需支付的利率至少是基準(zhǔn)貸款利率上浮15%。”上述銀行風(fēng)控負(fù)責(zé)人表示，這與肖廣昶的預(yù)期已存在一定差距。
“但如果上海金融谷能得到當(dāng)?shù)卣倪�款承諾函，或者有一份回購園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的約定，貸款利率還是有調(diào)整空間的�！痹撠�(fù)責(zé)人透露。如今多數(shù)銀行把園區(qū)開發(fā)貸款等同于商業(yè)地產(chǎn)貸款，但市中心地區(qū)的成熟商業(yè)地產(chǎn)能通過出租形成現(xiàn)金流償還貸款;園區(qū)開發(fā)需要3-5年建設(shè)期，很難判斷入駐企業(yè)數(shù)量與租金收入，還需要比較一座城市數(shù)家高科技園區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更高。
“上海金融谷和張江園區(qū)定位不同，張江園區(qū)主要云集銀行金融機(jī)構(gòu)自有的數(shù)據(jù)庫與IT后臺(tái)運(yùn)營基地，上海金融谷則是吸引金融服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)公司入駐，專門給銀行數(shù)據(jù)庫與IT后臺(tái)運(yùn)營基地提供服務(wù)�！绷终裥劢忉屨f。
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本文標(biāo)題：園區(qū)開發(fā)貸再收緊 監(jiān)管盲點(diǎn)滋生灰色通道
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