一般而言，住房具有三種功能：作為消費(fèi)品的居住，作為投資功能的增值，作為生產(chǎn)資料的辦公、商業(yè)、作坊（即轉(zhuǎn)作非住宅用途）。其中第三種屬于非主流形態(tài)，人們主要關(guān)注前兩種。
簡(jiǎn)單劃分，住宅購(gòu)買(mǎi)者可分為首次剛需、二次及以上改善需求、投資投機(jī)需求。首次剛需者偏重于消費(fèi)功能，投資投機(jī)者但求增值功能，改善需求者兼顧二者。實(shí)際上，經(jīng)歷過(guò)樓市“黃金十年”的熏陶后，現(xiàn)在幾乎每個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房，都很看重房產(chǎn)的保值增值功能。因此，平時(shí)也常遇到朋友咨詢(xún)：什么樣的房子能增值？
這一問(wèn)題原本就很難回答，當(dāng)前情況更為復(fù)雜。一方面，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的就是抑制投資投機(jī)需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，此時(shí)談增值豈非“逆流而上”；另一方面，通脹不斷高企，5月CPI增幅再創(chuàng)5.5%的近34個(gè)月新高，近期占CPI權(quán)重較高的肉價(jià)又發(fā)飆。而股價(jià)卻跌跌不休，在存款負(fù)利率的情況下，人們?cè)谌绾伪Ｐl(wèi)資產(chǎn)不縮水方面，實(shí)在很迷茫，部分人依然相信房產(chǎn)，這也不奇怪。
不妨先聊一下近期市場(chǎng)現(xiàn)象。今年5月相比去年5月，全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)上漲6.9%，今年5月相比4月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，仍有50個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)微幅上漲，上漲城市較4月減少6個(gè)�；旧峡梢哉J(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)總體上仍在上漲，但漲幅繼續(xù)回落。不過(guò)，市場(chǎng)中并不缺少熱點(diǎn)，比如近兩個(gè)月來(lái)，多個(gè)城市都爆出熱銷(xiāo)樓盤(pán)，比如深圳的中海項(xiàng)目、南京的碧桂園項(xiàng)目、多地的恒大項(xiàng)目等，幾個(gè)人搶一套房。
主要是優(yōu)惠幅度比較大，其原因主要有兩點(diǎn)。一是與企業(yè)戰(zhàn)略有關(guān)，這幾個(gè)地產(chǎn)巨頭皆堅(jiān)持“售量比售價(jià)優(yōu)先”的原則；二是這些項(xiàng)目多位于郊區(qū)，比如中海項(xiàng)目在深圳關(guān)外，碧桂園已跑出南京行政版圖——鎮(zhèn)江句容。而市中心的高端項(xiàng)目，尤其是各地的公寓豪宅，2月以來(lái)基本上都在“堅(jiān)守房?jī)r(jià)陣地”，任憑政策風(fēng)狂雨暴，都不為所動(dòng)，策略高度一致，基本與開(kāi)發(fā)商品牌無(wú)關(guān)。
大家一定會(huì)疑惑，為什么郊區(qū)樓盤(pán)會(huì)率先降價(jià)，而中心區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺？這正是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一條重要規(guī)律：在樓市上漲期，郊區(qū)房?jī)r(jià)漲幅大于市區(qū)；在樓市回落期，郊區(qū)房?jī)r(jià)降溫速度同樣快于市區(qū)。也可以理解為：越是市中心的房子，越抗跌；但上漲最快的房子，一般不在市中心。舉一個(gè)典型例子，北京遠(yuǎn)郊通州，前幾年房?jī)r(jià)暴漲，去年以來(lái)則明顯下跌。
深層次的原因，要從房?jī)r(jià)形成機(jī)制上探究。與任何商品一樣，商品房?jī)r(jià)格是價(jià)值的貨幣化表現(xiàn)，而房產(chǎn)建筑本身是年年損耗的，那么房產(chǎn)價(jià)值的變化，主要取決于房子下面的土地價(jià)值；而土地價(jià)值的多少，又主要受投資在土地當(dāng)中的資金數(shù)量左右，其中既包括由政府主導(dǎo)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套投資（如道路、綠化、學(xué)校、醫(yī)院等），又包括由企業(yè)主導(dǎo)的商業(yè)樓宇投資（比如住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等）與產(chǎn)業(yè)投資（如跨國(guó)公司設(shè)企業(yè)總部或制造中心等）；而投資規(guī)模又與城市規(guī)劃密切相關(guān)，市中心的規(guī)劃基本成型，可開(kāi)發(fā)的土地較少，投資量趨于飽和，而郊區(qū)若有較好的規(guī)劃，則能在一定時(shí)間段內(nèi)出現(xiàn)投資激增的情形。
按照這一“剝洋蔥”式的分析法，可知一個(gè)區(qū)域在某段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，歸根結(jié)底取決于這一區(qū)域是否具有好的規(guī)劃，而且還要處于規(guī)劃落實(shí)階段。因?yàn)楣庥泻玫囊?guī)劃還不行，在很多地方有這么句俗話(huà)“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”，政府愿意大力推進(jìn)、企業(yè)愿意“真金白銀”投錢(qián)的規(guī)劃，才是能夠推動(dòng)地價(jià)、進(jìn)而拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的有價(jià)值的規(guī)劃。
所以，撇開(kāi)產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)品牌等不淡，想要獲得超過(guò)平均水平的增值空間，能夠落實(shí)、正在推進(jìn)的城市規(guī)劃很重要。很多朋友會(huì)問(wèn)，為何當(dāng)前郊區(qū)樓盤(pán)比市中心樓盤(pán)更早、更易降價(jià)？這種區(qū)域一般多處遠(yuǎn)郊，或者無(wú)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃，或者規(guī)劃雖不錯(cuò)，但落實(shí)力度不夠，在市場(chǎng)上漲期虛漲，而在市場(chǎng)退潮期，則被發(fā)現(xiàn)原來(lái)是“裸游”板塊。而市中心高端樓盤(pán)，城市規(guī)劃定型，無(wú)風(fēng)亦無(wú)浪，況且高端樓盤(pán)降價(jià)等于降身價(jià)，不符合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。但若市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期長(zhǎng)、調(diào)整壓力大，豪宅價(jià)格也會(huì)有所下滑。
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本文標(biāo)題：房子保值增值的奧秘
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