調(diào)控政策未見松動(dòng)之下，2011上半年的樓市一直呈現(xiàn)出壓力重重的態(tài)勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)季度個(gè)人按揭貸款均為增速回落，這顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并不活躍，市場(chǎng)處在僵持階段。而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的土地市場(chǎng)仍然成交低迷、溢價(jià)率降低，也顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在下降周期中。
從供應(yīng)上來看，由于市場(chǎng)供應(yīng)普遍增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比將逐漸達(dá)到均衡，市場(chǎng)逐漸傾向買方，帶來的最顯著的變化是目標(biāo)消費(fèi)群體發(fā)生轉(zhuǎn)變，剛需逐漸替代投資和投機(jī)需求并形成對(duì)市場(chǎng)的支撐之勢(shì)。
然而，成交量卻并未因此得到回升，成交量的長期低位盤整，使購房者觀望氣氛增加。下半年隨著新房批量入市，一、二線城市成交量可能會(huì)有所恢復(fù)，但依然難以擺脫低迷的態(tài)勢(shì)。
從資金面上來講，銀行的惜貸讓部分資金吃緊的開發(fā)商面臨“失血”危機(jī)，“現(xiàn)金為王”成為越來越多房企的共識(shí)，從而促使其加快推盤節(jié)奏，“以價(jià)換量”無疑也使房價(jià)下行的壓力正在增加。
因此我認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)分化。一部分開發(fā)商面對(duì)銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力，將主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以擴(kuò)大成交；而另一部分實(shí)力雄厚、資金充足的開發(fā)商將在“產(chǎn)品力”上下足功夫，高品質(zhì)、高性價(jià)比產(chǎn)品的強(qiáng)抗跌抗壓性，將會(huì)在這個(gè)充滿變數(shù)的市場(chǎng)中愈加充分體現(xiàn)。
從資金層面來看，開發(fā)商們的財(cái)務(wù)狀況也會(huì)分化，未來開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況將取決于存貨銷售的回款能力和融資能力，在這方面大型開發(fā)商更具有優(yōu)勢(shì)，而中小型的開發(fā)商資金壓力更大。
對(duì)于自住型的剛需購房者而言，目前市場(chǎng)環(huán)境下，盡管房價(jià)存在下行的壓力，但指望房價(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌也并不現(xiàn)實(shí)。剛需的年輕購房者不妨適時(shí)地抓住年末開發(fā)商回籠資金的時(shí)機(jī)，趁促銷時(shí)期入市或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
而對(duì)于資金并不十分寬裕的投資型購房者，投資住宅則需要相當(dāng)謹(jǐn)慎，畢竟房價(jià)漲幅將在近兩年顯著收窄，住房買入、賣出、持有成本都將提高，短線獲利機(jī)會(huì)有限，建議不妨將視線轉(zhuǎn)向有經(jīng)營潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。
從嚴(yán)從緊無疑依舊是2011年房地產(chǎn)調(diào)控主旋律，加之不明朗的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，通脹、加息、流動(dòng)性緊縮、人民幣升值，都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。
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本文標(biāo)題：市場(chǎng)分化將改寫樓市格局
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