韋志軍（主持人）：第一輪四位嘉賓都分別探討了租金上漲的推動(dòng)因素，這些推動(dòng)因素有內(nèi)在的、有外在的，有供給方的、需求方的等等方方面面。我個(gè)人認(rèn)為很全面了，一個(gè)價(jià)格的上漲無(wú)外乎是這幾個(gè)方面的因素。
下面一個(gè)話題，漲是漲了，周木也說(shuō)還會(huì)繼續(xù)漲，這就讓人心里沒(méi)底了。那么漲到多少是差不多呢？從前面說(shuō)到的那幾個(gè)方面分析一下，究竟?jié)q到多少才算差不多呢？周木先預(yù)測(cè)一下。
周木：之前我看到很多媒體報(bào)道說(shuō)中介行業(yè)在租金的上漲當(dāng)中起到的推手的作用，或者是主導(dǎo)性的因素，我覺(jué)得這就把地產(chǎn)公司當(dāng)成了猛獸，這是客觀的。至于說(shuō)房租的漲幅達(dá)到什么狀況？需要研究人員去做，比如葉蓉，比如加息，今年還會(huì)加息的，不可能加息之后就完了，大部分的業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年加息預(yù)期認(rèn)為有三次左右，在這一塊可能要做一個(gè)研究。
另外，在收入水平方面，現(xiàn)在基本上都在加工資，餐館的營(yíng)業(yè)員也在加工資，在工資增加幅度方面要做一個(gè)研究和判斷，看增加了多少。
第三，如果按照前幾年的情況來(lái)看，深圳的增長(zhǎng)水平還有更大的空間，因?yàn)槲易约菏菢I(yè)主的身份，我認(rèn)為租金的水平是不夠的。今年租金上漲到一個(gè)幅度，可以看到深圳城市競(jìng)爭(zhēng)的水平到底是上漲的還是平衡的，還是下降的，這一塊也是一個(gè)考慮的因素。
我大膽的預(yù)測(cè)，我認(rèn)為還會(huì)可能有10%的上漲，到今年的7月份、8月份是一個(gè)高點(diǎn)，比如2000塊，還會(huì)漲200塊。
葉蓉：我這里有一個(gè)清單，基本上從一月份到二月份的時(shí)候，房租是必增的，到今年二月份是漲到18%。當(dāng)前租金的均價(jià)水平，我們這邊統(tǒng)計(jì)出來(lái)到目前為止，二月份的時(shí)候是44.6%，也就是平米是44.6%，你可以去算一下。在2010年1月份的時(shí)候，租金只有37.4%，也就是上漲的幅度有18%，你可以根據(jù)面積來(lái)算一下。當(dāng)然有一些物業(yè)可能比較特殊一些，但它都是均統(tǒng)下來(lái)的。
今年提到租金還會(huì)漲多少，去年房租的上漲，肯定和通貨膨脹有一定的關(guān)系，和房?jī)r(jià)上漲有一定的關(guān)系。比如一些政策的影響，政策的限購(gòu)、限貸導(dǎo)致一部分人本來(lái)計(jì)劃買房，沒(méi)辦法了，成本太高，所以由買為租，導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)一直在上漲。當(dāng)然今年的市場(chǎng)情況和去年相比不是很樂(lè)觀，今年的CPI肯定是處在高位，還有樓市的調(diào)控。所以今年的租金走勢(shì)也是向上的走勢(shì)，因?yàn)橘I賣市場(chǎng)是不一樣的，買賣市場(chǎng)是一個(gè)連續(xù)性的市場(chǎng)，比如2月份漲了，3月份還漲，4月份還漲。但租賃市場(chǎng)每年有兩個(gè)高峰期，一個(gè)是二、三月份，一個(gè)是七、八月份，一旦三月份的租賃市場(chǎng)高峰期一過(guò)，四月份有一定的回落，房屋要提價(jià)的話，到時(shí)候需求一少，可能也租不出去，所以我估計(jì)接下來(lái)在第二季度，租金在現(xiàn)有的程度上漲多少，我估計(jì)7、8月份有一個(gè)漲的幅度。比如去年一年漲兩成，基本上半年就是周先生預(yù)測(cè)的10%。
韋志軍（主持人）：我注意到徐楓提到房租上漲因素的時(shí)候，您提到了租售比和租金回報(bào)率的問(wèn)題。對(duì)這個(gè)問(wèn)題我也是有關(guān)注的，如果租售比和租金回報(bào)率真正成為房屋上漲的內(nèi)在核心的因素，那么房租上漲的幅度恐怕不止10%。有朋友跟我討論這個(gè)問(wèn)題，我200萬(wàn)買了一套房子，如果把它租出去，該租多少錢才是劃算的？我說(shuō)200萬(wàn)買的房子動(dòng)態(tài)算一下，你的租金回報(bào)應(yīng)該比這200萬(wàn)存在銀行的基準(zhǔn)利率高，你才能算是劃算的，200萬(wàn)按基準(zhǔn)利率是5%來(lái)酸是1萬(wàn)塊錢，也就是200萬(wàn)買的房子，如果租金每個(gè)月到1萬(wàn)塊錢左右的時(shí)候，這才叫做一個(gè)比較合理的租售。是不是這么理解？
徐楓：韋總提的是我們正在做的一個(gè)課題，把租賃市場(chǎng)和買房市場(chǎng)統(tǒng)一起來(lái)看。我們把租金看作是一個(gè)年金，然后折現(xiàn)到現(xiàn)在，再和現(xiàn)在的房?jī)r(jià)做一個(gè)對(duì)比，看一下中間的差異，如果差異越大，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)越不合理，這就是一個(gè)很有趣的研究的探討。
從另外一個(gè)角度，剛才回答韋總的一個(gè)問(wèn)題，租金要漲到什么才算合理呢？我們覺(jué)得有兩個(gè)制約因素，第一個(gè)制約因素是收入，收入是非常重要的，因?yàn)樗苯又萍s到租客的承接能力。但是現(xiàn)在收入的分類比較復(fù)雜，有一個(gè)財(cái)產(chǎn)型收入，我們國(guó)家的收入到底是什么情況？誰(shuí)也說(shuō)不清楚，這是一個(gè)很有趣的事。
第二，我們認(rèn)為租金上漲的因素是要考慮到買賣市場(chǎng)的價(jià)格，因?yàn)閮r(jià)格反映了按揭的情況。我們假設(shè)租客不去租房子，他必然是去買房子，在相應(yīng)公租房的選擇下有兩條路，在這種情況下，月供的支出制約了租金。我們粗略的算了一下，打8折的話，月供系數(shù)乘以80%就是相應(yīng)的租金可以去到的目前天花板的價(jià)格。但是我們前面說(shuō)了收入也好，月供也好，它都是比較宏觀的手段。
韋志軍（主持人）：月供系數(shù)按30年還是按20年？
徐楓：從我們的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，大部分客戶都是選擇30年。我扯到另外一個(gè)話題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)也在上漲，租金也在上漲，其實(shí)我有一個(gè)個(gè)人的看法，跟大家探討一下。這是不是反映出我們貨幣的購(gòu)買力透支得非常厲害？因?yàn)楝F(xiàn)在業(yè)主都是百萬(wàn)富翁，有一些還過(guò)千萬(wàn)的，但是實(shí)際上你的資產(chǎn)真的有一千萬(wàn)嗎？
第二，我們國(guó)家主打的遏制通脹，我覺(jué)得政策出臺(tái)的效果會(huì)令通脹越來(lái)越嚴(yán)重。因?yàn)槲覀冊(cè)诩有剑有娇瓷先ナ茄a(bǔ)貼了收入這一塊，但實(shí)際上通貨膨脹里面有一種是成本型通脹，主要是來(lái)源于兩個(gè)，一個(gè)是收入的增長(zhǎng)，整個(gè)社會(huì)的收入都在增加，第二是原材料的價(jià)格在上漲，我們國(guó)家正好是落在成本性通脹里面，另外我們還有其他的原因。在這樣的情況下，我認(rèn)為這個(gè)通脹在短期之內(nèi)很難遏制，有可能按照現(xiàn)在的調(diào)控方式進(jìn)行下去的話，可能通脹還會(huì)更加厲害。所以今年我們是否能遏制住通脹，我是比較悲觀的。
周木：剛才反映出來(lái)租售比，我覺(jué)得用科學(xué)的東西已經(jīng)不能判斷中國(guó)的市場(chǎng)了。我們先說(shuō)售的價(jià)格，在2003年統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)已經(jīng)高出正常比了，現(xiàn)在已經(jīng)翻三倍了。正是因?yàn)楦喔鼘I(yè)的人算租售比，還有一些人不會(huì)去算租售比的，是按通脹的預(yù)期，那么在中國(guó)目前近幾年的市場(chǎng)里面都不能談這個(gè)詞，因?yàn)檎劦竭@個(gè)詞會(huì)誤導(dǎo)我們的銷售者。比如我的租售比是多么多么高，我們的租金價(jià)格太高了等等，這是需要廣大網(wǎng)友慎重考慮的，不要被租售比蒙蔽了你的眼睛。你應(yīng)該考慮通脹因素，考慮自己收入的增長(zhǎng)，還有對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更多是要考慮收入預(yù)期的，正是因?yàn)轭A(yù)期推動(dòng)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步增長(zhǎng)。
羅文：他們說(shuō)得都很全面，我認(rèn)為房租走勢(shì)的預(yù)期判斷，蛋糕是劃分的，我還是應(yīng)該和買賣捆綁起來(lái)聯(lián)系短期內(nèi)，我可以預(yù)測(cè)到短期內(nèi)。長(zhǎng)期來(lái)講，你說(shuō)明年、后年房?jī)r(jià)肯定上漲，因?yàn)閺暮暧^方面還是有通貨的問(wèn)題，遏制不住。在短期內(nèi)，我認(rèn)為這是相對(duì)比較難判斷的，我想在4月份或者5月份，如果在買賣方面有所反差的話，我相信租賃市場(chǎng)是不會(huì)漲的，這是我個(gè)人的觀點(diǎn)，租金不會(huì)上漲上去。據(jù)統(tǒng)計(jì)一年的租金上漲比例，不會(huì)每一個(gè)月都上漲，像租金上漲的規(guī)律，我認(rèn)為是在一年有一次，不會(huì)分階段去漲的，剛才談到民生問(wèn)題，我想抱怨會(huì)更大的，應(yīng)該是每年一次，大概是10%或者20%，剛才各位統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)字是10%，我也不否認(rèn)。但是關(guān)鍵的因素是，買房和租房的消費(fèi)水平都差不多，除掉投資方面。剛才大家用租售比，如果用一個(gè)比較土的方法來(lái)算，我買一套房子月供是4千塊錢，那么我到市場(chǎng)租一套我買這個(gè)結(jié)構(gòu)的房子需要多少錢？比如現(xiàn)在需要2800塊錢，一年算下來(lái)是多少錢？我月供4千塊錢，除掉本金，大概算下來(lái)，我看4千塊錢的本金應(yīng)該是有1000多塊錢。其實(shí)1000多塊錢除掉月租的2800來(lái)算，付出的資本是差不多的，但是房地產(chǎn)確確實(shí)實(shí)是一個(gè)好東西，它唯一能夠在市場(chǎng)上是抗通脹，或者能夠保持的一樣產(chǎn)品，它和股票不一樣，它和黃金也不一樣，因?yàn)槲覀冎袊?guó)的投資渠道非常少，我認(rèn)為有幾方面的就是房地產(chǎn)、黃金、煤礦等，渠道非常之少。所以我認(rèn)為能保值的也就只有房地產(chǎn)。
現(xiàn)在哪怕在租的客戶群也會(huì)反過(guò)頭來(lái)關(guān)注租房好還是買房好？所以對(duì)于宏觀方面，我自己感覺(jué)在政府的政策下，有點(diǎn)像市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，行政干預(yù)強(qiáng)度比較大。但是它每一次行政干預(yù)導(dǎo)致的后果是相反的，其實(shí)你出臺(tái)政策也好，真正受害的完全是老百姓。作為業(yè)主來(lái)講，他的心態(tài)是現(xiàn)在目前就是實(shí)收的概念，我不管出臺(tái)任何的稅費(fèi)，總之我是實(shí)收的概念�？蛻艉蜆I(yè)主去博弈，我覺(jué)得吃虧的還是老百姓，所以在行政干預(yù)方面，政府可以去總結(jié)一下。
我認(rèn)為在短期內(nèi)還是取決于買房和租房理解的態(tài)勢(shì)，很難去判斷。據(jù)我個(gè)人分析判斷，4月份、5月份也許租金不會(huì)漲，因?yàn)楹芏嗫蛻羧憾紩?huì)從租賃的環(huán)節(jié)當(dāng)中轉(zhuǎn)向買賣交的過(guò)程。買賣交易產(chǎn)生多了，比較正�；�，那么租賃市場(chǎng)肯定會(huì)有所下降，成交量有所下降，那么租金再想往上走，我覺(jué)得還是比較困難的。長(zhǎng)期來(lái)講，我認(rèn)為應(yīng)該是往上走，因?yàn)槲艺J(rèn)為通貨膨脹這一塊還是比較嚴(yán)重的。
http://esf.sz.soufun.com/zt/201103/dhjj59.html
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