全國(guó)樓市持續(xù)低迷。在上海等城市，中海、華潤(rùn)等超大型房企更是給出大幅優(yōu)惠，率先在全國(guó)刮起降價(jià)潮。而在成都，市場(chǎng)狀況同樣不容開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀，成都各大銀行提高首套房貸利率10-30%之后，部分購(gòu)房需求被擠出，樓盤(pán)銷(xiāo)售每況愈下。
中輿地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，當(dāng)前，成都房?jī)r(jià)受多重因素影響，供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，下行趨勢(shì)明顯，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，成都房?jī)r(jià)還有上升空間，市場(chǎng)和產(chǎn)品的健康程度才是決定房?jī)r(jià)高低的關(guān)鍵。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則表示，調(diào)控產(chǎn)生的影響越發(fā)巨大，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)劇烈，根據(jù)“進(jìn)化論”的觀點(diǎn)，每次環(huán)境發(fā)生劇變時(shí)，能夠適應(yīng)環(huán)境并生存下來(lái)的，并不是那些最高大威猛的物種，而是能夠?qū)Νh(huán)境做出最快反應(yīng)的物種。而在樓市環(huán)境持續(xù)惡化的情況下，開(kāi)發(fā)商必須講究市場(chǎng)策略，快速甚至提前作出反應(yīng)，才能在逆境中獲得生存和發(fā)展的機(jī)會(huì)。
購(gòu)房者推遲購(gòu)房 四季度樓市成交量將繼續(xù)低迷
在世家機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)吳思竹看來(lái)，早在今年春交會(huì)后，成都樓市的拐點(diǎn)已初見(jiàn)端倪。在持續(xù)一年半以上的宏觀調(diào)控高壓下，“房?jī)r(jià)向下”的基本面早已形成，而開(kāi)發(fā)商在“牛市慣性”和“不自覺(jué)死扛”一年后，也逐漸開(kāi)始分化。
當(dāng)時(shí)，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，目前地方政府主要依賴(lài)土地財(cái)政，樓市下行將可能對(duì)地方財(cái)政構(gòu)成“致命”影響，地方政府不會(huì)對(duì)此放任不管。因此，下半年，樓市將可能出現(xiàn)回暖勢(shì)頭。
然而，就在上述言論甚囂塵上之際，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)，要求各地樓市的調(diào)控節(jié)奏決不放松，調(diào)控決心堅(jiān)定不移。
另外，受近期通脹壓力和歐美國(guó)家的財(cái)務(wù)危機(jī)等影響，與樓市相關(guān)的金融信貸政策也持續(xù)加碼，國(guó)家對(duì)各地樓市的調(diào)控越發(fā)“生猛”。
在成都樓市，自限購(gòu)以來(lái)商品房出現(xiàn)大面積的庫(kù)存積壓。據(jù)世家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截止2011年7月29日，主城區(qū)僅存量房源高達(dá)57380套，面積為6015733.44平米，隨著近兩個(gè)月商品房的放量上市以及首套房貸利率的上調(diào)，市場(chǎng)完成消化已變得遙遙無(wú)期。
而今年9月，106家上市房企半年報(bào)顯示，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債額度突破萬(wàn)億大關(guān)，其資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重吃緊，其中最具殺傷力的流動(dòng)性負(fù)債高達(dá)7712．57億，占負(fù)債總額的70．62％。其中，標(biāo)桿房企萬(wàn)科負(fù)債最高，達(dá)到2031.53億元，上漲81.24％。
無(wú)獨(dú)有偶，在今年5月，由于資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上及房地產(chǎn)市值被嚴(yán)重低估，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的上海復(fù)地集團(tuán)主動(dòng)退出香港股市。
10月初，被各大樓盤(pán)寄予厚望的成都秋交會(huì)更是直接成為秋“焦”會(huì)，樓盤(pán)銷(xiāo)售一蹶不振。
圖：首套房貸利率上調(diào)，購(gòu)房者觀望情績(jī)加重
正合地產(chǎn)對(duì)成都購(gòu)房者的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，10月初，71%的受訪(fǎng)者屬于剛需型，此外，受房?jī)r(jià)下行預(yù)期加大的影響，有42.8%的購(gòu)房者將推遲購(gòu)房。
一位劉姓購(gòu)房者近日就對(duì)本網(wǎng)表示，現(xiàn)在首套房貸利率上調(diào)得太高，已無(wú)力購(gòu)房，付不起利息，只有坐等開(kāi)發(fā)商給出更大的折扣。
成都保障房的放量也將對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。上半年，成都保障房的開(kāi)工量超100%，吉信行·方圓置業(yè)研發(fā)中心經(jīng)理張林星向本網(wǎng)表示，下半年將有一定數(shù)量的限價(jià)房、經(jīng)適房等保障房產(chǎn)品集中入市，對(duì)中低檔次的商品房市場(chǎng)會(huì)形成一定程度的沖擊。
中輿地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)朱洲認(rèn)為，從三季度的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，成都商品房成交量將繼續(xù)下跌，四季度成交量出現(xiàn)反彈的可能變得渺茫。
品牌房企受創(chuàng) 成都樓市上演“適者生存”大戲
在前所未有的大力度調(diào)控之下，即便品牌實(shí)力房企也難以招架樓市頹勢(shì)帶來(lái)的重壓。
日前，萬(wàn)科董秘譚華杰向外界坦承，市場(chǎng)環(huán)境的巨大變化對(duì)萬(wàn)科的銷(xiāo)售已造成影響。
在談及市場(chǎng)后續(xù)的走勢(shì)時(shí)，譚華杰表示，10月前后歷來(lái)都是新盤(pán)上市高峰，未來(lái)一段時(shí)期，預(yù)計(jì)新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加，市場(chǎng)存貨壓力也會(huì)進(jìn)一步加大。萬(wàn)科集團(tuán)最新預(yù)期，未來(lái)樓市將變得更加糟糕，銷(xiāo)售量和價(jià)格將進(jìn)一步下跌。
在今年10月的上半月，成都中海·國(guó)際社區(qū)、華僑城·純水岸、保利·香檳國(guó)際以及華潤(rùn)·二十四城等知名樓盤(pán)的成交量?jī)H在10~50套之間，部分大型房企的銷(xiāo)售陷入膠著狀態(tài)。
而令人意外取得覺(jué)驕人業(yè)績(jī)的卻是近期殺出樓市重圍的一匹黑馬——中德·英倫聯(lián)邦。特別是10月6日，中德·英倫聯(lián)邦熱銷(xiāo)320套房源，銷(xiāo)售額達(dá)2.5億元，遠(yuǎn)超其它大型品牌房企。
中德世紀(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理龍浩向本網(wǎng)表示，從兩年前，中德世紀(jì)就在研究什么產(chǎn)品能夠得到民心，并最終決定將產(chǎn)品打造為高品質(zhì)、低房?jī)r(jià)的城市代表之作，產(chǎn)品推出后，得到市場(chǎng)和民生的雙贏。
此外，龍浩還認(rèn)為，天府新區(qū)的規(guī)劃以及新川創(chuàng)新科技園的正式簽約，對(duì)中德·英倫聯(lián)邦來(lái)說(shuō)也是價(jià)值的疊加。而在2008年，樓市低迷的大背景下，拿下這塊地需要非常大的魄力，事實(shí)也證明了中德世紀(jì)決策者對(duì)這塊地未來(lái)價(jià)值的預(yù)判。
同時(shí)，在開(kāi)發(fā)前期，中德世紀(jì)的營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì)還對(duì)近年來(lái)所有的調(diào)控政策進(jìn)行了分析和研究，力圖在符合國(guó)家政策的前提下細(xì)分客群與打造產(chǎn)品，這就大大降低了政策方面可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。
在產(chǎn)品的打造和房?jī)r(jià)的制定方面，中德世紀(jì)也不遺余力。據(jù)了解，中德·英倫聯(lián)邦一期二批次房源升級(jí)后，新房源擁有住宅市場(chǎng)上罕見(jiàn)的8米挑高五星級(jí)入戶(hù)大堂，2000平方米泛會(huì)所里集360健康服務(wù)中心、幼兒智力拓展中心、英式管家服務(wù)中心、營(yíng)養(yǎng)早餐中心于一體。再加上絕佳的區(qū)位與生活環(huán)境，5000余元/平米的實(shí)得均價(jià)一度引起剛需的哄搶。
而正是中德世紀(jì)對(duì)市場(chǎng)正確的預(yù)判、對(duì)政策的精密解讀、對(duì)客群的認(rèn)真細(xì)分、對(duì)產(chǎn)品的用心打造、對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃的深入研究，才造就了中德·英倫聯(lián)邦在成都的崛起，這也是“進(jìn)化論”中所提到的適者生存法則。
另外，自7月以來(lái)，藍(lán)光地產(chǎn)以“回饋社會(huì)”為契機(jī)，迅速刮起讓利潮，力推包括金楠府、四葉城、錦繡城、SOFA社區(qū)等上千套剛需住宅產(chǎn)品。據(jù)悉，除降價(jià)策略外，藍(lán)光還推出看房送加油票、買(mǎi)房送“香港游”等系列活動(dòng)，取得不俗成績(jī)。
成都銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔對(duì)此評(píng)價(jià)，上述產(chǎn)品供銷(xiāo)對(duì)路，正好是剛需市場(chǎng)下的剛需產(chǎn)品，其熱銷(xiāo)也是必然。
吳思竹則表示，這些剛需樓盤(pán)是此次大幅降價(jià)促銷(xiāo)的先行者，“跑得快”已經(jīng)成為搶占市場(chǎng)先機(jī)的法寶，過(guò)硬的樓盤(pán)品質(zhì)與品牌影響，也為樓盤(pán)的熱銷(xiāo)起到推波助瀾的作用。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，目前，舜元集團(tuán)終止在成都的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，將以轉(zhuǎn)讓的形式出售給其他房企繼續(xù)運(yùn)作，冠福家用也終止了成都和沈陽(yáng)兩地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并收回了在成都項(xiàng)目的前期投入。隨著調(diào)控的深入，此類(lèi)中小房企的資金鏈面臨斷裂，退出市場(chǎng)或?qū)で蠛献魇亲詈玫某雎�。而富力等�?guó)內(nèi)大型房企則降低了年度銷(xiāo)售額，普遍采用降價(jià)促銷(xiāo)以及謹(jǐn)慎拿地的方式回籠資金、減少支出，顯示了各類(lèi)房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境的判斷與應(yīng)對(duì)之策。（胡輝武 杜冉樂(lè)）
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