融資困難，調(diào)控加碼，如今開(kāi)發(fā)商的生存環(huán)境已今非昔比。為了快速回籠資金，開(kāi)發(fā)商不得不在加快開(kāi)盤(pán)節(jié)奏的同時(shí)大力促銷(xiāo)，有的樓盤(pán)甚至還出現(xiàn)了大幅度降價(jià)。
土地市場(chǎng)方面，今年成都市區(qū)及郊縣多宗土地流拍，一些熱門(mén)區(qū)域還頻頻出現(xiàn)了土地低價(jià)甚至底價(jià)成交的情況，如今年5月，高新南區(qū)兩宗地塊以低價(jià)成交，其樓面價(jià)之低讓業(yè)內(nèi)驚嘆。
圖：部分房企融困難，面臨生存壓力
事實(shí)上，不僅在成都，即使從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，各地也都出現(xiàn)了土地流拍寒潮。數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)土地市場(chǎng)流拍同比增長(zhǎng)了242%。分析人士表示，今年頻現(xiàn)土地流拍的主要原因，就是密集的調(diào)控下房企資金回籠變得困難，資金捉襟見(jiàn)肘之時(shí)，這些房企雖有拿地之心，但無(wú)拿地之力。
融資“回資”都很難 房企出讓項(xiàng)目股份獲取資金
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源共47852億元，同比增長(zhǎng)23.1%，其中自籌資金占19293億元，同比上漲了34%。在自籌資金比例明顯上漲的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商們的杠桿率跌至2.48的歷史最低點(diǎn)。
專(zhuān)業(yè)人士分析，杠桿率越低，房企的資金來(lái)源也就越艱難，在市場(chǎng)上就將出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)、小企業(yè)被兼并的現(xiàn)象。
星彥地產(chǎn)成都分公司策劃經(jīng)理龍昊向本網(wǎng)表示，2008年以后，房企的融資渠道主要是銀行貸款和民間融資，而目前受銀行開(kāi)發(fā)貸緊縮的影響，房企資金來(lái)源主要來(lái)自于民間融資。
不過(guò)，盡管民間融資還可以為開(kāi)發(fā)商緩解一部分資金壓力，但同時(shí)他們也不得不面臨融資成本提高的現(xiàn)實(shí)。一家成都本土開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言，民間融資利率一般都在13%和17%之間，最高的甚至達(dá)到了30%，而以前從銀行獲得的開(kāi)發(fā)貸款利率是8.8%，相對(duì)之前銀行的貸款利率，民間融資成本就顯得非常之高。
龍昊表示，民間融資成本非常高，且目前國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅收監(jiān)管也很?chē)?yán)，在銀行放貸政策與稅收監(jiān)管的雙重壓力之下，開(kāi)發(fā)商面臨著巨大的挑戰(zhàn)。“從接觸的一些開(kāi)發(fā)商來(lái)看，壓力確實(shí)挺大的，一些開(kāi)發(fā)商不得不采取項(xiàng)目股份出讓?zhuān)蛘吖竟煞莩鲎寔?lái)獲取資金支持。”龍昊說(shuō)。
而在嘉聯(lián)地產(chǎn)常務(wù)副總蔡繼忠看來(lái)，前段時(shí)間國(guó)家對(duì)信托沒(méi)有監(jiān)管，很多開(kāi)發(fā)商都通過(guò)信托渠道進(jìn)行融資，但監(jiān)管之后，這個(gè)融資渠道也被堵住了，對(duì)缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是雪上加霜。
在成都市場(chǎng)，因?yàn)槿谫Y渠道越來(lái)越少，融資成本越來(lái)越高，一些開(kāi)發(fā)商不得不寄希望于成交量增長(zhǎng)，降低商品房銷(xiāo)售價(jià)格，以此快速消化存量而回籠資金。
然而從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，近期的銷(xiāo)售量不容樂(lè)觀，不僅如此，即使是房子賣(mài)出去了，但銀行遲遲不放款也使得這部分資金的回籠變慢。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這是開(kāi)發(fā)商融資史上遇到的最弱資金鏈，這種局面可能會(huì)加速成都樓市的洗牌。
資金緊張致開(kāi)發(fā)商跑盤(pán)降價(jià) 部分房企倍感生存壓力
樓市調(diào)控步步深入，就連原本不受調(diào)控影響的二三線(xiàn)城市也有限購(gòu)的趨勢(shì)。成都開(kāi)發(fā)商的信心隨之動(dòng)搖，市場(chǎng)上出現(xiàn)了推盤(pán)密集化、價(jià)格優(yōu)惠化甚至部分樓盤(pán)降價(jià)的趨勢(shì)。
今年8月11-12日兩天的時(shí)間里，本網(wǎng)就發(fā)現(xiàn)有四五十個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推新房源，而在接下來(lái)的8月底和9月，還將有不少新舊項(xiàng)目推出全新房源，一些原本準(zhǔn)備按兵不動(dòng)的的項(xiàng)目也突然宣布調(diào)整計(jì)劃推貨上市。另外，自今年5月份以來(lái)，優(yōu)惠促銷(xiāo)潮也開(kāi)始在成都樓市蔓延，“一口價(jià)、特價(jià)房”等降價(jià)優(yōu)惠字眼紛紛見(jiàn)諸報(bào)端。
蔡繼忠說(shuō)，成都房企這樣做主要是為了加速消化房源存量，以便快速回籠資金，解決當(dāng)前資金緊張的尷尬局面。
事實(shí)上，一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，開(kāi)盤(pán)和新推房源之所以如此集中，與傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的即將到來(lái)也有關(guān)系，開(kāi)發(fā)商都想搭上這趟末班車(chē)，盡快消化存量。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著開(kāi)發(fā)商資金壓力越來(lái)越大，部分開(kāi)發(fā)商已采取更多方式獲取資金，如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股份，以及與其它企業(yè)合作，多方共同完成一個(gè)項(xiàng)目，以抵抗日益巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。
而不少難以融資的開(kāi)發(fā)商仍在苦苦支撐，并未放棄尋找各種融資機(jī)會(huì)。在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站，處于掛牌轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的項(xiàng)目，涉及融資的達(dá)209起，其中僅房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目就達(dá)23起，數(shù)量位列各行業(yè)第一。
知情人士也向本網(wǎng)透露，一個(gè)項(xiàng)目由多個(gè)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的情況在成都已有不少案例，遠(yuǎn)鴻·香頌湖這個(gè)項(xiàng)目就是其中之一，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遠(yuǎn)鴻引進(jìn)了海航合伙開(kāi)發(fā)香頌湖這個(gè)項(xiàng)目，提升了香頌湖的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)力。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)的合作也引起業(yè)內(nèi)注目，2010年12月31日，兩家企業(yè)聯(lián)手以20億取得成都市區(qū)一宗優(yōu)質(zhì)土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)。
中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)張琪表示，由于目前遭遇困境，許多中小地產(chǎn)商不得不拋售資產(chǎn)，甚至逐漸淡出房地產(chǎn)行業(yè)。分析人士則指出，在樓市調(diào)控的大背景下，部分房企已經(jīng)感覺(jué)到生存壓力，一些房企不得不采取降價(jià)、抱團(tuán)取暖等方式面對(duì)樓市寒冬。（張鵬濤 王型芳）
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