[ 在同等商品情況下，人家降，你不降，你不就倒霉嗎？
今年的3月~8月是比較艱難的時(shí)候，大概的降幅為0~15% ]
大型房地產(chǎn)上市公司年報(bào)陸續(xù)出爐，房企的資金與庫存壓力隨之公之于眾。在不降溫的樓市調(diào)控下，為了生存，房企似乎只剩下一條路：降價(jià)。
在剛剛結(jié)束的博鰲亞洲論壇上，綠地控股集團(tuán)董事長兼總裁張玉良表示，要適應(yīng)目前的市場狀況，性價(jià)比很關(guān)鍵。房價(jià)下跌15%~20%才算是調(diào)到了比較合理的范圍。首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長劉曉光則稱，今年房地產(chǎn)將圍繞限購、降價(jià)、并購和去庫存化這幾個關(guān)鍵詞進(jìn)行，大概降幅為0~15%。
48家房企存貨同比增近50%
根據(jù)Wind資訊，截至3月27日，滬深兩市已有52家A股房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報(bào)，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)達(dá)到5906.74億元，同比增長45.8%。以2011年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期為4.62年。而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。由此，這些房企存貨周轉(zhuǎn)時(shí)間同比延長了9個多月。
分城市來看，上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的“月度存貨壓力報(bào)告”稱，受成交量低迷影響，十大典型城市2011年新建商品住宅存量高達(dá)5998萬平方米，與上年同期相比，新增1690萬平方米庫存量，增長約39.22%。
10個典型城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。其中，廣州、上海、北京增幅較為明顯，平均增幅較上年同期增長約五成。而在二線城市中，杭州的庫存量達(dá)到343萬平方米，同比增幅高達(dá)92.5%，居典型東部二線城市增幅之首。
上海易居研究院綜合部部長楊紅旭預(yù)計(jì)，2012年上半年商品住宅的存銷比還將進(jìn)一步升高。
然而，更要命的不僅僅是庫存率的上升，去年以來，由于宏觀經(jīng)濟(jì)回落及信貸收緊，房企融資成本迅速提高。
房地產(chǎn)企業(yè)也力圖通過各種渠道拓展資金來源。在3月21日舉行的“2012中國房地產(chǎn)500強(qiáng)峰會”上，排名前50的房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起成立了“房企Top50基金”，擬募資180億元，以吸引各方投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2012年1~2月的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，自籌資金5995億元，同比增長43.3%，在本年資金來源中占42.3%，比2011年全年提高1.4個百分點(diǎn)。
降價(jià)應(yīng)對“懸崖式下跌”
對于房企危機(jī)，很多人將矛頭對準(zhǔn)了“限購令”，SOHO中國董事長潘石屹在博鰲亞洲論壇期間說，限購政策出臺后，“到了去年9月份，全中國房地產(chǎn)成交量懸崖式下跌”。
雖然不少市場人士都預(yù)期限購作為行政手段將會退出，市場化的調(diào)控手段將取而代之，但至少目前，在幾個城市試圖悄悄松綁限購未果之后，張玉良表示，企業(yè)最聰明的做法是適應(yīng)環(huán)境。
張玉良表示，提高去化率的核心是提高性價(jià)比。當(dāng)被問及綠地集團(tuán)有沒有降價(jià)促銷計(jì)劃時(shí)，張玉良稱，綠地去年7月份就降過，第一波降了10%~15%，最高降了25%左右。
劉曉光也表示，要適應(yīng)市場，價(jià)格很關(guān)鍵。“在同等商品情況下，人家降，你不降，你不就倒霉嗎？”
由于銷售持續(xù)低迷和庫存高企，自1月份以來，保利、招商、恒大等房企陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動。中原地產(chǎn)研究中心報(bào)告稱，2月多家標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績明顯回升。保利、富力、招商、金地、中海5家開發(fā)商的銷售業(yè)績環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的增長。其中，招商、金地、保利的銷售業(yè)績環(huán)比大幅上漲超過1倍。
中原地產(chǎn)研究中心稱，現(xiàn)階段，標(biāo)桿房企價(jià)格調(diào)整幅度在一至四成。其中，超過一半的項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整幅度在10%以內(nèi)，調(diào)整幅度較小。32%的項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整幅度在20%~30%之間，僅17%的項(xiàng)目價(jià)格下跌幅度超過兩成。在售項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整幅度較大的開發(fā)商包括富力、萬科、華潤和金地。
從城市來看，成都和天津兩地成為標(biāo)桿房企促銷最為頻繁的地方，入駐的標(biāo)桿房企目前在售項(xiàng)目銷售均價(jià)普遍有約15%的下調(diào)。北京、廣州的降價(jià)促銷項(xiàng)目也比較多，但價(jià)格的下調(diào)幅度小于成都和天津兩地，在8%~12%之間。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）研究報(bào)告稱，近年來，眾房企一直在“周轉(zhuǎn)速度型”和“品質(zhì)利潤型”這兩種模式間尋找著力點(diǎn)和平衡點(diǎn)。在2011年信貸緊張、資金成本很高的特定環(huán)境下，“快進(jìn)快出”高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標(biāo)。
CRIC列出的2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額Top50榜單中，排名前八的均為高周轉(zhuǎn)企業(yè)，可見，2011年效率高周轉(zhuǎn)模式更勝一籌。
房價(jià)下跌20%才算合理？
對于樓市價(jià)格到底會降多少，降到多少才算合理，業(yè)內(nèi)人士也有一番激辯。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長鄭新立稱，據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)收入比在6倍左右比較合理，房價(jià)如果高于這個價(jià)格，應(yīng)當(dāng)通過調(diào)控降低它的價(jià)格，通過薄利多銷來增加供給。
“房價(jià)調(diào)到合理的范圍，我理解是現(xiàn)在房價(jià)下跌15%~20%。”張玉良稱。劉曉光則認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場在今年的3月~8月份是比較艱難的時(shí)候，大概的降幅為0~15%，8月份之后會是一個平穩(wěn)期。“但一線城市核心地段很難下降，有些二線城市、三四線城市房價(jià)可能還會略有上升。”
長江商學(xué)院副院長劉勁表示，短期內(nèi)決定房價(jià)的主要是政府，但長期來講，中國整個房市，尤其是一二線城市過去超額回報(bào)的時(shí)期已經(jīng)過去了，如果回歸到一個比較合理的狀態(tài)的話，房地產(chǎn)價(jià)格每年只能是通脹的漲幅，比如4%、5%，與此同時(shí)，租金和老百姓收入可能是一個高增長，比如9%、10%。
劉曉光表示，降房價(jià)不是一個很簡單的事，因?yàn)樗腿罕娛杖搿⒔?jīng)濟(jì)增速、稅費(fèi)、地價(jià)、資金成本、開發(fā)商的合理利潤相關(guān)聯(lián)，因此需要綜合性地解決問題。劉曉光強(qiáng)調(diào)，自己不太贊成土地拍賣制度，由于價(jià)高者得，拍得土地者就會把成本都攤進(jìn)去。“應(yīng)該琢磨一個影子價(jià)格，就是一級土地開發(fā)的時(shí)候，有一個合理利潤。二級企業(yè)開發(fā)的過程中也給一個合理利潤，圍繞這個換算出房價(jià)。”
鄭新立對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，招拍掛制度可能是推高地價(jià)的重要原因，因此需要對其進(jìn)行改革。“控制保障房和一般商品房的土地價(jià)格，地方政府應(yīng)該是有手段的。”
各抒己見
房地產(chǎn)行業(yè)還在“過冬”，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市。
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本文標(biāo)題：“貨多錢緊”降價(jià)成房企“救命稻草”
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